Conseils logement
L'accession à la propriété / L'achat d'un logement existant


La transaction immobilière se fait généralement en deux étapes :

• La signature d'un avant contrat, qui ne nécessite pas forcément l'intervention d'un notaire
  
  
• La signature de l'acte de vente qui reprend les termes de l'avant contrat, et qui est obligatoirement un acte notarié.
  
  

Avant de signer l’avant-contrat

Pour avoir une bonne appréciation du marché -prix et qualité des logements- n'hésitez pas à en visiter plusieurs avant de vous décider. Lorsque vous en avez sélectionné un, vous avez intérêt à effectuer plusieurs visites à des heures différentes : vous jugerez mieux le quartier, le bruit, l'ensoleillement …
L'acquisition d'un logement ancien peut entraîner des travaux imprévus ; une bonne information sur l'état du logement et de l'immeuble vous évitera des surprises. Prévoyez dans votre budget une marge de sécurité.

Vérifiez la toiture, les murs, le chauffage, les sanitaires, l'installation électrique... Faites-vous si possible, accompagner d'un professionnel pour évaluer l'importance et le montant des travaux éventuels et demandez-lui d'établir un diagnostic complet, seul moyen de savoir à quoi vous vous engagez.
Le vendeur doit vous indiquer si le logement est raccordé, comme il doit l'être, au réseau public de collecte des eaux usées (tout à l'égout) ou, à défaut de tout à l'égout, s'il est équipé d'une installation d'assainissement autonome conforme aux normes, sachant que la mise aux normes peut être coûteuse.

Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété renseignez-vous sur l'état des parties communes. Vous pouvez en outre, demander au vendeur, de consulter le carnet d'entretien de l'immeuble. Par ailleurs, toute mise en copropriété d'un immeuble de plus de 15 ans doit faire au préalable l'objet d'un diagnostic technique portant sur l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et sur l'état des conduites, canalisations collectives et des équipements communs et de sécurité. S'il s'agit de la première vente après la mise en copropriété de l'immeuble ou de toute vente intervenant dans les trois ans suivant la date du diagnostic, le vendeur doit porter ce diagnostic à votre connaissance.

Plusieurs " états " ou " constats " prochainement réunis dans un dossier de diagnostic technique (à partir du 1er novembre 2007) doivent vous être remis par le vendeur :

• dans certaines zones géographiques ayant fait l'objet d'un arrêté préfectoral, un état relatif aux termites établi par un expert est annexé à l'acte authentique ;
  
  
• si le logement est situé dans un immeuble construit avant le 1er janvier1949, un constat de risque d'exposition au plomb portant sur les parties privatives doit être annexé à tout avant-contrat ou, à défaut d'avant-contrat, à l'acte authentique ;
  
  
• si le logement a fait l'objet d'un permis de construire avant le 1er juillet 1997, un état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante, doit être annexé à tout avant-contrat et à l'acte authentique ;
  
  
• si vous achetez un logement situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité définies par décret, un état des risques naturels et technologiques doit être annexé à tout avant-contrat ou, à défaut d'avant-contrat, à l'acte authentique (pour savoir si vous êtes dans une telle zone, renseignez-vous à la mairie du lieu où se situe l'immeuble, ou à la préfecture du département).
  En outre, quelle que soit la zone géographique, le vendeur doit vous informer des sinistres dont il a connaissance, qui ont affecté l'immeuble et donné lieu à une indemnisation au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique.
  
  
• Le diagnostic de performance énergétique (à compter du 1er novembre 06), destiné à permettre de comparer et estimer la performance énergétique du logement qu'il s'agisse de la d'une maison ou de la partie privative d'un appartement.
  

Vérifiez la surface. S'il s'agit de la vente d'un lot en copropriété, elle doit figurer dans l'avant-contrat et le contrat de vente définitif signé devant notaire.

Si le logement est situé dans une copropriété :

• procurez-vous le règlement de copropriété auprès du vendeur ou du notaire et lisez-le attentivement ; il précise notamment, les droits et obligations de chaque copropriétaire, fixe la répartition des charges et détermine les conditions d'utilisation des parties privatives et communes de l'immeuble ;
• étudiez la note de renseignements, dite " état daté " que le notaire vous aura remise avant l'établissement de l'acte authentique : elle vous informe notamment des dettes éventuelles du vendeur vis-à-vis de la copropriété et du niveau des charges que aurez à supporter.

Sans attendre ces documents, vous avez intérêt à demandez au vendeur ses relevés de charges des deux dernières années au moins, ainsi que les derniers procès-verbaux d'assemblée générale pour savoir si des travaux sont envisagés.

Si le logement est situé dans un lotissement : demandez à consulter le règlement de lotissement et le cahier des charges : vous devrez en respecter les dispositions.

Informez-vous à la mairie sur l'évolution prévisible du quartier et de l'environnement et sur les servitudes publiques ou les contraintes d'urbanisme qui pèsent éventuellement sur le logement. .Si vous envisagez des travaux modifiant l'aspect extérieur, vous avez intérêt à demander un certificat d'urbanisme pré-opérationnel qui vous indiquera si votre projet est réalisable.
La commune ou le département peut sur certaines parties de territoire instituer un droit de préemption qui lui donne priorité pour acheter. Le plan local d'urbanisme ou le plan d'occupation des sols, consultable à la mairie, indique si le logement se trouve dans le périmètre d'une zone de préemption ; par ailleurs le certificat d'urbanisme mentionne s'il est situé dans un périmètre soumis au droit de préemption urbain, dans une zone d'aménagement différée ou dans un espace naturel sensible où peut également s'appliquer un droit de préemption. A partir de la notification de la vente (déclaration d'intention d'aliéner) qui est faite par le notaire, la collectivité locale a 2 mois maximum pour exercer son droit de préemption (3 mois en zone d'espace naturel sensible).

Si le logement a été construit ou a fait l'objet de travaux de rénovation lourds, depuis moins de dix ans, demandez à votre vendeur l'attestation d'assurance dommages-ouvrage qui a dû être souscrite au moment de sa construction ou des travaux.

L’avant -contrat
Préalablement à la vente, vous signez un avant-contrat qui est généralement passé sous seing privé, c'est-à-dire, sous simple signature du vendeur et de l'acquéreur. Il détermine d'ores et déjà les conditions dans lesquelles se fera la vente. Sa signature vous engage ainsi que le vendeur.

L'avant-contrat peut être :

• soit une promesse unilatérale de vente : le vendeur vous fait une offre de vente par laquelle il vous donne une option sur son logement pendant un délai clairement précisé.
  Si elle est passée sous seing privé, la promesse unilatérale de vente doit être impérativement enregistrée dans un délai de dix jours à compter de son acceptation, au bureau d'enregistrement de votre domicile ;
• soit un compromis de vente ou promesse synallagmatique, qui correspond à une vente ferme et vous engage au même titre que le vendeur, sauf clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque.
  

Veillez à ce qu'y figure le maximum de précisions, notamment :

• L'état civil complet et précis du vendeur et l'origine de propriété du logement.
• Le prix.
• La description détaillée du logement, de ses équipements et annexes, y compris les accessoires promis verbalement et éventuellement la superficie en m². Vous avez intérêt à demander que soit annexé un plan signé par les deux parties correspondant au relevé exact du logement.
• Si vous achetez un logement dans un immeuble en copropriété : la superficie de la partie privative (sans les annexes, caves, et garages…) dès lors qu'elle est au moins égale à 8 m², doit obligatoirement figurer dans tout avant-contrat et dans tout acte authentique.
• La condition suspensive relative à l'obtention des prêts que vous avez sollicités.
• Les servitudes privées éventuelles : servitude de passage, existence de canalisations ou câbles souterrains, par exemple.
• La situation hypothécaire du logement.
• L'existence éventuelle d'un bail en cours.
• La date de la signature du contrat de vente définitif devant notaire et la date de prise de possession du logement.
• Le montant des honoraires de l'intermédiaire chargé de la transaction et à qui en incombe le paiement.
• Les clauses concernant l'état du bâti.
  

Lorsque le vendeur est un professionnel, sachez qu'une clause dans le contrat le déchargeant de toute responsabilité en cas de vices cachés, est sans effet.

Si vous n'obtenez pas le ou les prêts que vous avez demandés ou si l'une des conditions suspensives que vous avez eu la précaution de faire inscrire dans l'avant-contrat, joue, l'avant-contrat est annulé et les sommes que vous avez versées vous sont alors obligatoirement remboursées.

La réservation et le délai de rétractation
En règle générale le vendeur, pour vous réserver le logement, vous demandera une somme, négociable, qui peut représenter 10 % du montant de la vente.

• Si un professionnel est mandaté pour effectuer la transaction, vous ne versez aucune somme directement au vendeur mais un chèque au nom du professionnel mandaté (agent immobilier, notaire par exemple).
• Si vous traitez directement avec un vendeur non professionnel, vous avez intérêt à consigner toute somme versée chez un séquestre (notaire, agent immobilier ou tout autre professionnel présentant une garantie financière) que vous aurez choisi avec le vendeur. En tout état de cause, vous ne devez rien verser avant l'expiration du délai de rétractation.
  

Faites préciser clairement dans l'avant-contrat les conditions dans lesquelles vous pourrez récupérer la somme versée si la vente ne se faisait pas.
- S'il est précisé dans l'acte que vous avez versé des arrhes valant dédit réciproque, vous pourrez renoncer à acheter en perdant vos arrhes, et inversement le propriétaire pourra renoncer à vendre en vous remboursant le double des arrhes versées.
- S'il est précisé dans l'acte que vous avez versé un acompte, votre vendeur et vous, êtes engagés irrévocablement.

Vous disposez d’un délai de rétractation de 7 jours pendant lequel vous pouvez, le cas échéant, revenir sur votre engagement.
Si vous souhaitez vous rétracter, vous devez le faire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception dans le délai de 7 jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant l'avant-contrat ou de la remise de l'avant-contrat.

Le contrat de vente
Le contrat de vente st obligatoirement établi par le notaire, par acte authentique. Dès que toutes les conditions pour la vente sont réunies, il est signé par vous, le vendeur et le notaire (le notaire du vendeur et / ou le vôtre).

• Vérifiez avec le notaire que l'acte authentique comprend les clauses ou annexes qui doivent obligatoirement y figurer, ainsi que les clauses essentielles que vous avez eu la précaution de faire inscrire dans l'avant-contrat.
  
• Assurez-vous qu'entre votre visite et la signature de l'acte de vente, il n'y a pas eu de modification dans le logement et que les équipements prévus existent toujours.
• Vous versez le solde du prix et les frais notariés à la signature du contrat de vente.
• La remise des clés se fait à cette date chez le notaire, sauf convention particulière. Même si cela est prévu dans l'avant-contrat, ne prenez pas possession des lieux et, a fortiori, ne commencez pas de travaux avant le transfert de propriété, c'est-à-dire la signature du contrat de vente chez le notaire.
• Le notaire qui a rédigé l'acte en garde un original (la minute). Il vous remet une copie qui constitue votre titre de propriété. Conservez-le précieusement.