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VOUS ÊTES PROPRIÉTAIRE - COPROPRIÉTÉ

1. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

2. LE CONSEIL SYNDICAL

3. LE SYNDIC

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1. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

L’ensemble des copropriétaires est constitué en un syndicat qui a la personnalité civile : il peut donc passer les contrats qui lui sont nécessaires pour remplir sa fonction et aussi intenter des actions en justice.

« Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes » (Art.14 loi du 10.7.65).

A ce titre, il :
– prend des décisions en assemblée générale et les fait exécuter par le syndic,
– établit ou modifie le règlement de copropriété qu’il fait respecter,
– nomme ou révoque le syndic,
– agit en justice,
– achète ou vend des parties communes,
– prend des assurances et passe des marchés de travaux,
– engage sa responsabilité vis-à-vis des copropriétaires.

 

logo attention Dans les ensembles immobiliers comportant plusieurs immeubles, le règlement de copropriété peut prévoir la création d’un syndicat principal et de syndicats secondaires. L’avantage est de différencier l’administration de chaque bâtiment pour conférer une certaine indépendance à chacun d’eux.

 

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2. LE CONSEIL SYNDICAL


« Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion » (Art.21 loi du 10.7.65).

Il s’agit d’une obligation légale.

Cependant, l’assemblée peut, à la majorité renforcée de l’article 26 de la loi du 10.7.65, décider de ne pas se doter de conseil syndical notamment dans les petites copropriétés.

 

A. La désignation des membres

Les membres du conseil syndical sont élus par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l'article 25.

Peuvent être membres du conseil les copropriétaires, leurs conjoints et partenaires pacsés et les associés d’une société civile immobilière.

Ne peuvent pas être membre du conseil,  même s’ils sont copropriétaires, le syndic, son conjoint, ses ascendants, descendants et salariés.

La loi ne fixe pas le nombre de membres. En principe c’est le règlement de copropriété qui le fixe et, à défaut, l’assemblée générale à la majorité simple de l’article 24.

Le conseil syndical pouvant être dissout si plus d’un quart des sièges sont vacants, des membres suppléants peuvent être désignés dans les mêmes conditions que les membres titulaires.

 

logo attention Attention à ne pas confondre avec les salariés de la copropriété qui peuvent être membres du conseil syndical dans la mesure où ils sont propriétaires d’un lot (exemple du gardien copropriétaire).


B. La durée des fonctions

Les membres du conseil syndical sont élus pour une durée maximale de trois ans. Une durée plus courte peut être prévue en assemblée générale.

 

C. Le président du conseil syndical

Le président du conseil est élu parmi ses membres à la majorité simple de l’article 24 pour la même durée que son mandat de conseiller.

Il coordonne l’action du conseil syndical.

 

logo attention Les conseillers syndicaux sont des bénévoles, par conséquent, ils ne touchent en principe aucune rémunération. Cependant certaines dépenses d’administration courantes (frais d'envoi de recommandés, coût du téléphone...) peuvent donner lieu à remboursement par le syndicat des copropriétaires.

 

D. Les missions du conseil syndical

Le conseil syndical est le porte-parole des copropriétaires et l’interlocuteur privilégié du syndic. Il prépare avec le syndic l’assemblée générale annuelle, le budget prévisionnel et s’il y a lieu les assemblées spéciales.

Il a pour principale mission d’assister et de contrôler le syndic. Pour se faire il a accès aux documents relatifs à la copropriété.

Le décret du 27 mars 1967 indique que son contrôle porte sur :
– la comptabilité du syndicat,
– la répartition des dépenses,
– les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats,
– ainsi que l’élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution.

Le conseil syndical dispose d’un pouvoir d’investigation. Aussi le syndic doit tenir à sa disposition l’ensemble des documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission : factures, contrats, registres ; tous documents relatifs à l’administration et à la gestion de la copropriété.

L’assemblée générale peut fixer le montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical par le syndic est obligatoire.

D’autres missions peuvent lui être attribuées par l’assemblée générale.

 

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3. LE SYNDIC

 

Toute copropriété doit avoir un syndic (Art.17 loi du 10.7.65).

Ce syndic peut être choisi soit au sein de syndics professionnels soit parmi les copropriétaires eux-mêmes.

 

A. L’élection du syndic

Le syndic est élu à la majorité de l’article 25 de la loi du 10.7.65.

En principe, la désignation d'un syndic intervient après mise en concurrence par le conseil syndical de plusieurs projets de contrats de syndic faisant état des frais liés au compte bancaire. Le projet de mandat de syndic doit être communiqué aux copropriétaires lors de l’envoi de la convocation à l’assemblée générale.

Dans certaines hypothèses, le syndic peut être désigné dans le règlement de copropriété avant la tenue de l’assemblée générale des copropriétaires (division par lots d’un immeuble existant ou d’un immeuble neuf…). Dans ce cas, cette désignation doit être ratifiée par la première assemblée après mise en concurrence préalable.

 

B. La durée de ses fonctions

Un contrat de syndic ne peut excéder trois ans. Dans la pratique il est souvent conclu pour un an et peut dans ce cas être renouvelé dans la limite des trois ans.

 

C. Les missions du syndic

Il est chargé :
– d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des décisions de l’assemblée générale,
– d’administrer la copropriété, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien. Il lui appartient de souscrire et de gérer les assurances de la copropriété.
Il veille à l’entretien de l’immeuble, à sa propreté, vérifie le bon fonctionnement des éléments d’équipement et fait effectuer les menues réparations. Il gère le personnel, signe les contrats de travail en respect des conventions collectives, établit les fiches de paie et règle les salaires.
– en cas d’urgence de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à sa sauvegarde (remise en l’état d’une toiture après tempête, insuffisance grave de chauffage…). Dans cette hypothèse il devra se couvrir en convoquant dans les plus brefs délais une assemblée.
– de représenter le syndicat: à ce titre il actionne les copropriétaires défaillants et représente le syndicat en justice.
-d'établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret
-de réaliser les démarches prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-6 du code de la construction et de l'habitation relatifs à l'immatriculation du syndicat de copropriétaires, sous peine de l'astreinte prévue au même article L. 711-6
-d'assurer l'information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l'assemblée générale, selon des modalités définies par décret
-de proposer, à compter du 1er janvier 2015, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical.

 

D. Les obligations du syndic

Obligations administratives:

– il tient la liste à jour des copropriétaires;
– il tient les archives de la copropriété;
– il tient un carnet d'entretien;
– il convoque et tient des assemblées. Il en assume également le secrétariat et notifie les procès verbaux aux copropriétaires opposants ou défaillants;
− avant la tenue de l’assemblée générale, le syndic met à disposition des copropriétaires une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs, en plus des factures, contrats de fournitures et d’exploitation en cours, documents communiqués jusqu’alors;
− il inscrit la copropriété au registre d’immatriculation et assure la transmission des données sous peine de sanctions

 

Obligations comptables:

– Il tient une comptabilité séparée pour chaque copropriétaire dont il assure la gestion;
– Il établit un plan comptable lui permettant de comparer les différents exercices;
– Il ouvre et tient un compte séparé au nom du syndicat auprès d'un établissement bancaire de son choix (sauf décision à la majorité absolue de l'assemblée générale de confier les fonds de la copropriété à un autre établissement).

 

logo attention Rappelons qu'à défaut d'ouverture par le syndic d'un compte séparé dans l'année qui suit la promulgation de la loi ALUR du 26 mars 2014, son mandat est nul de plein droit trois mois après sa désignation.

 

Obligations financières:

Le syndic effectue des appels de fond auprès des copropriétaires sur la base du budget prévisionnel et des travaux approuvés en assemblée générale.

– Il établit le budget prévisionnel et le soumet au vote de l'assemblée générale;
– Il appelle des provisions pour charges pour les dépenses comprises dans le budget prévisionnel;
– Il appelle des provisions pour travaux hors budget prévisionnel et votés par l'assemblée.

 

Obligation de rendre compte:

Le syndic a obligation de rendre compte de sa gestion à l'assemblée générale au moins une fois par an.

Avant toute assemblée devant approuver les comptes, le syndic doit tenir à la disposition de tous les copropriétaires les justificatifs des charges de copropriété, les factures, les contrats.... ces derniers peuvent venir les consulter entre l'envoi de la convocation et le jour de l'assemblée.

 

E. Sa responsabilité

La responsabilité du syndic peut être mise en jeu, soit par le syndicat des copropriétaires en cas de manquements dans sa mission de gestion entrainant un préjudice pour la copropriété, soit par les copropriétaires individuellement lorsque ses agissements ou ses manquements leurs portent préjudice personnellement.

 

F. Sa rémunération

La loi ALUR du 26 mars 2014 impose désormais d'établir un contrat conforme à un modèle type (décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 JO 28 mars 2015). Celui-ci comporte les modalités de sa rémunération, désormais mieux encadrées afin d'améliorer la lisibilité des honoraires et empêcher ainsi d'éventuelles dérives.

Sa rémunération est désormais forfaitaire. Le syndic peut, néanmoins, prétendre à des honoraires supplémentaires dans deux cas.
En premier lieu, lorsqu’il accomplit des prestations particulières dont la liste est définie par décret.
Les honoraires perçus par le syndic au titre du recouvrement de charges et de l’établissement de l’état daté ne peuvent dépasser un montant fixé également par décret (ALUR : art. 59 I 2° / loi du 10.7.65 : art. 10-1).
En second lieu, le syndic peut prétendre à des honoraires spécifiques au titre de la réalisation de travaux. Dans ce cas, sa rémunération doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux et à un taux dégressif selon leur importance.
Le montant des honoraires est décidé par les copropriétaires lors de l’assemblée générale au cours de laquelle les travaux seront décidés.

Ces nouvelles mesures s'appliquent aux contrats de syndic conclus ou renouvelés à compter du 1er juillet 2015. 

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Mentions légales

 

ADIL du Val-de-Marne
48 avenue Pierre Brossolette
94000 Créteil
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(0,09 euros/min)