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Détermination du revenu foncier PDF Imprimer Envoyer
VOUS ÊTES PROPRIÉTAIRE - FISCALITE DU LOGEMENT MIS EN LOCATION

Le revenu net procuré à un particulier par la location d'un logement dont il est propriétaire s'ajoute à son revenu global pour l'établissement de l'impôt sur le revenu des personnes physiques.

En pratique sont imposables au titre des revenus fonciers les revenus afférents:
− aux propriétés bâties, maisons, appartements, usines, magasins, bureaux, bâtiments ruraux;
− aux propriétés non bâties de toute nature, y compris les terrains occupés par des carrières, mines et tourbières, les étangs, les salines et marais salants;
− aux parts de sociétés immobilières non passibles de l'impôt sur les sociétés;
− aux actions ou parts de sociétés immobilières de copropriété dotées de la transparence fiscale.

Sont exclus de la catégorie des revenus fonciers les revenus provenant notamment:
− de la location meublée (relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)), ainsi que la location d'un établissement industriel ou commercial muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation;
− de la location de box ou emplacement pour le garage de voitures, si elle s'accompagne de services ou prestations (lavage, entretien, distribution d'essence...);
− de la sous-location de locaux pris à bail en meublé (relèvent des BIC) ou en non meublé (relèvent des bénéfices non commerciaux (BNC)).

Le revenu foncier imposable à l'impôt sur le revenu peut être déterminé, soit, selon le régime réel d'imposition, soit, pour les titulaires de revenus fonciers ne dépassant un certain montant, selon le régime simplifié d'imposition («micro-foncier»).

 

1. Le régime réel d'imposition

2. Le régime du micro-foncier

3. L'imputation des déficits fonciers

–––––

 

 

1. Le régime réel d'imposition

Pour les contribuables qui n'entrent pas dans le champ d'application du régime micro-foncier ou qui décident d'opter pour l'application du régime réel d'imposition, le revenu foncier imposable à l'impôt sur le revenu est égal, chaque année, à la différence entre le montant des recettes encaissées et le total des frais et des charges acquittées (Tableau récapitulatif à télécharger).

 

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2. Le régime du micro-foncier

Le micro-foncier est applicable aux contribuables dont le revenu brut foncier annuel (voir tableau du régime réel), procuré par des immeubles urbains ou ruraux , est inférieur ou égal à 15 000 €.

Dans ce régime, le revenu net imposable est déterminé par l'administration en appliquant au revenu brut déclaré un abattement de 30% représentatif de l'ensemble des charges de la propriété (aucune autre déduction ne peut être opérée sur le revenu brut).

Les contribuables placés de plein droit sous le régime du micro-foncier peuvent cependant opter pour le régime réel d'imposition. Une fois exercée, l'option est globale et s'applique obligatoirement pour une période de trois ans durant laquelle elle est irrévocable. 

 
 
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3. L'imputation des déficits fonciers

Il y a déficit foncier lorsqu'une même année, vos charges déductibles sont supérieures à votre revenu brut foncier.

Exemple: Un propriétaire loue un logement nu dont le revenu foncier en 2007 se décompose de la façon suivante:

Revenu brut: + 4500 €
Intérêts d'emprunt: - 5500 €
Autres charges déductibles: - 31 060 €
Résultat: - 32 060 €

 

En principe le déficit foncier ne s'impute que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Toutefois, la loi permet, l'imputation sur le revenu global, avec ou sans limite, des déficits résultant de certaines dépenses:
− Pour tous les propriétaires d'immeubles (quelle que soit la nature de l'immeuble), les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d'emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. La fraction du déficit qui excède ce plafond et celle correspondant aux intérêts d'emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Lorsque le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable, l'excédant du déficit est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus des six années suivantes.
− Pour les propriétaires d'immeubles ayant fait l'objet d'une restauration complète dans le cadre d'un secteur sauvegardé ou d'une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager, sont imputables sur le revenu global, sans limitation de montant, les déficits fonciers résultant de l'ensemble des charges déductibles.
− Pour les propriétaires d'immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire ou ayant fait l'objet d'un agrément ministériel, productifs de revenus, les déficits fonciers, qu'il subit au titre des charges entrainées par cet immuble, peuvent être imputés sur son revenu, sans limitation.

Dans notre exemple il convient d'abord de compenser les intérêts d'emprunt avec le revenu brut foncier:
Revenu brut foncier: + 4500 €
Intérêts d'emprunt: - 5500 €
Solde: - 1000 €

Le déficit provenant des intérêts d'emprunts est de - 1000 €.
Le déficit foncier (- 32 060 €) se répartit entre - 1000 € provenant des intérêts d'emprunt et 31 060 € provenant des autres charges déductibles.

− Si le revenu global est supérieur ou égal à 10 700 €, le déficit provenant des dépenses autres que les intérêts d'emprunt (soit 31 060 €) est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €; l'excédant , soit 20 360 €, s'ajoute aux 1000 € (fraction relative aux intérêts d'emprunt) imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes (soit jusqu'en 2017).
− Si le revenu global est inférieur à 10 700 € (par exemple 8500 €), le déficit qui n'a pu être imputé est alors imputable à hauteur de 2200 € sur le revenu global des six années suivantes (soit jusqu'en 2013), le reliquat de 21 360 € demeurant imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

 

Remarque: Dans le cadre du régime micro-foncier, aucun déficit ne peut être constaté. Mais les déficits constatés antérieurement à l'application du régime demeurent imputables sur les revenus fonciers des années suivantes dans les conditions de droit commun.

 

Source: Mémento Pratique FRANCIS LEFEBVRE

 

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