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VOUS CHERCHEZ OU LOUEZ UN LOGEMENT

1. L'INSALUBRITÉ ET L'INDÉCENCE DU LOGEMENT

2. L'ÉVALUATION DU LOGEMENT

3. LES DÉMARCHES POUR FAIRE CONSTATER L'INDÉCENCE OU L'INSALUBRITÉ DU LOGEMENT

4. LES CONSÉQUENCES D'UN ARRÊTÉ D'INSALUBRITÉ OU DE PÉRIL

5. LES INCIDENCES SUR LE VERSEMENT DES ALLOCATIONS LOGEMENT

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Aujourd’hui, tout logement occupé par un locataire ou un sous-locataire pour son habitation principale doit être conforme à des caractéristiques de décence.

En cas de présomption d’indécence ou d’insalubrité de votre logement, contactez l’ADIL du Val-de-Marne qui étudiera, avec vous, les recours possibles et vous redirigera, suivant votre situation, vers le service hygiène de votre mairie ou l'ARS ou encore des organismes permettant de diagnostiquer l’état de votre logement, de vous accompagner dans vos démarches et d’engager les actions nécessaires.

 

1. L'INSALUBRITÉ ET L'INDÉCENCE DU LOGEMENT

Il ne faut pas confondre « insalubrité » et « indécence ». Un logement frappé d’un arrêté d’insalubrité est, par définition, indécent. L’inverse n’est pas toujours vrai : un logement indécent n’est pas nécessairement insalubre.

Le décret du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent. Trois principes permettent la conformité aux caractéristiques de décence :
le logement ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physique des occupants
le logement ne présente pas de risques manifestes pour la santé des occupants
le logement doit être pourvu des équipements habituels permettant d’habiter normalement

La vérification de la conformité du logement peut être demandée par le propriétaire et par locataire (ou sous-locataire). Elle peut intervenir à n’importe quel moment de la location :
au moment de l’entrée dans les lieux, lors de la signature du bail et de l’état des lieux ;
en cours de bail, lorsque le locataire habite déjà le logement.

 

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2. L'ÉVALUATION DU LOGEMENT

La question de la sécurité physique et de la santé des locataires s’évalue en plusieurs points :

– Le logement doit assurer « le clos et le couvert ». Il s’agit donc du gros œuvre (sol, murs, toiture ainsi que les accès) qui doit être en bon état d’entretien et de solidité et doit assurer la protection contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. De la même manière, les menuiseries extérieures et la couverture doivent permettre une protection contre les infiltrations  d’eau dans l’habitation.

Les dispositifs de sécurité dans le logement comme sur ses accès doivent être conformes à leur usage. Il s’agit, entre autres, des garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons.

Les matériaux de construction, les canalisations et les revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires. Il s’agit, entre autres, de se prémunir de la présence de plombs dans les peintures ou encore d’amiante.

Le système électrique et de gaz ainsi que les équipements de chauffage et d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité  et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale et au fonctionnement des équipements.

Les pièces principales disposent chacune d’un éclairage naturel suffisant et d’ouvertures permettant un renouvellement de l’air suffisant. La notion de « pièces principales » recouvre le salon et salle à manger ainsi que les chambres.

 

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3. LES DÉMARCHES POUR FAIRE CONSTATER L'INDÉCENCE OU L'INSALUBRITÉ DU LOGEMENT

 

Étape 1:

Informer le propriétaire (ou l'agence immobilière).

Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peutModèle courrier demander, à tout moment, sa mise en conformité ; cela ne remet pas en cause la validité du bail en cours.

Il est conseillé, pour cela, d’informer par écrit le bailleur des signes de non-conformité du logement et de lui demander de faire les travaux nécessaires pour remédier à l’indécence.

logo attention En cas de désaccord, le locataire doit maintenir ses obligations vis-à-vis de son propriétaire dont, notamment, le paiement du loyer. A défaut, il risquerait de faire l'objet d'une procédure d'expulsion. Seul le juge peut décider de réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu'à l'exécution des travaux.

 

Étape 2:

Si votre propriétaire, ou l’agence, ne répond pas ou refuse de faire les travaux, il faut que vous prépariez des preuves du mauvais état du logement, ou du défaut d’équipements : photos, témoignages de voisins, attestations de techniciens venus chez vous (EDF, gaz, chauffage …), d’experts d’assurance, constat que vous pouvez demander à un huissier (payant), rapports de services de la mairie…

Si vous constatez diverses dégradations, vous pouvez écrire au maire de votre commune (services techniques ou sanitaires) pour les signaler, ainsi que celles qui affectent les parties à usage collectif des bâtiments (couloirs, escaliers, installations électriques, chauffage), dès lors qu’elles mettent en cause votre santé et votre sécurité Modèle courrier

Les services de la commune sont obligés de vous répondre, sauf si les faits que vous avez dénoncés ne concernent strictement que vos rapports privés avec votre propriétaire.

Un agent de la commune se déplacera chez vous, gratuitement, pour constater l’état du logement, ou du bâtiment, et établira un rapport. Ce rapport, ou du moins les conclusions de ce rapport, est normalement transmis à votre propriétaire et à vous-même.

 

Étape 3 :

A défaut de réponse du propriétaire ou d'accord entre le locataire et le propriétaire, l'un ou l'autre peut également  saisir la commission départementale de conciliation en s’adressant à la DDE du département Modèle courrier. La commission doit être saisie par courrier recommandé avec accusé de réception ; elle ne prend pas de décision mais donne son avis sur le désaccord entre vous et votre propriétaire et peut ainsi aider à régler la situation.

 

Étape 4 :

Vous pouvez saisir le tribunal d’instance, soit par une procédure simplifiée (« injonction de faire ») soit par la procédure classique de l’assignation au tribunal (l’assignation est envoyée à votre propriétaire par un huissier).

 

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4.  LES CONSÉQUENCES D’UN ARRÊTÉ D’INSALUBRITÉ OU DE PÉRIL

Lorsqu’un logement d’habitation est frappé d’une mesure de police telle qu’un arrêté d’insalubrité ou un arrêté de péril, des obligations d’hébergement ou de relogement s’imposent aux propriétaires ou aux exploitants d’établissements d’hébergement, et ce à leur charge. En cas de défaillance de ceux-ci, les maires ou les préfets, selon les cas, prennent en charge le relogement ou l’hébergementModèle courrier.

Le propriétaire (ou l’exploitant d’un établissement recevant du public et utilisé aux fins d’hébergement) est tenu :

- d’assurer aux occupants un hébergement ou un relogement décent correspondant à leurs besoins
- et d’en supporter les frais.

La durée de l’obligation d’hébergement gratuit s’étend de la date fixée par la mesure de police, portant interdiction d’habiter, jusqu’au premier jour du mois qui suit la notification de l’arrêté de mainlevée.
En cas d’interdiction définitive d’habiter ou d’occuper les lieux, le logeur est tenu de verser à l’occupant évincé et relogé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation (CCH : art. L.521-3-1) Modèle courrier.

Pour bénéficier du droit au relogement ou à l’hébergement provisoire, vous devez:
- justifier d’un droit d’occupation,
- occuper le local à usage d’habitation ou d’hébergement à titre de résidence principale.

En cas d’hébergement temporaire, la durée du bail initial est prolongée d’une période équivalente à celle qui a couru de la date de la mesure de police et ce, jusqu’à l’exécution des travaux et plus précisément du premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté jusqu’au premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de la mainlevée de l’arrêté.

Le paiement du loyer (et de toute redevance équivalente) est suspendu à compter du premier jour du mois qui suit la notification de la prescription ou mise en demeure, ou de l’arrêté d’insalubrité ou de péril. Le locataire n’est donc plus tenu de régler les loyers durant toute la période de l’arrêté, soit jusqu’au premier jour du mois qui suit la notification de l’arrêté de mainlevée.

Cependant, les charges locatives, quant à elles, restent dues (sauf dans les locaux impropres par nature à l’habitation visés à l’art. L.1331-22 du CSP). En effet, l’article L.521-2-1 du CCH qui prévoit la suspension du paiement, ne mentionne explicitement que le loyer en principal, ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation.

En cas de relogement définitif, le paiement du loyer cesse jusqu’au relogement des occupants protégés.

 

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5.  LES INCIDENCES SUR LE VERSEMENT DES ALLOCATIONS LOGEMENT

La conformité du logement aux caractéristiques de décence est aujourd’hui une condition pour bénéficier de l’allocation logement versée par la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) ou la Caisse de Mutualité Sociale (CMSA).

En effet les services des organismes payeurs peuvent faire vérifier sur place la conformité du logement aux caractéristiques de décence.

S’ils constatent que le logement n’est pas conforme, ils peuvent décider :
de continuer à faire bénéficier le locataire de l’aide au logement s’il peut démontrer qu’il a fait une demande écrite au bailleur de réaliser les travaux de mise en conformité ;
de cesser de verser au bailleur l’aide au logement qu’il percevait en tiers payant.

La procédure relative à l'octroi et au versement de l'AL - ALF allocation logement familiale et ALS - est modifié par la loi ALUR du 26 mars 2014.
Lorsqu’un logement fait l’objet d’un constat de non-décence réalisé par l’organisme payeur, ou par un opérateur habilité par ce dernier, le droit à l’AL est maintenu durant un délai maximal de dix-huit mois pour le locataire, mais son versement est différé tant que le propriétaire n’a pas effectué les travaux de mise en conformité.
Durant ce délai, le locataire ne s’acquitte que du loyer résiduel (loyer et charges récupérables - AL) sans que cela puisse fonder une action du bailleur à l'égard du locataire pour l’obtention de la résiliation du bail. Le paiement partiel dans ces circonstances ne peut être considéré comme un défaut de paiement (ALUR : art. 1 / loi du 6.7.89 : art. 7).
Dès que les travaux sont réalisés et que le constat de mise en conformité du logement est établi par l’organisme payeur ou par un organisme dûment habilité par ce dernier, le montant de l’AL conservé est versé au bailleur. Si la part de l’AL excède le montant du loyer et des charges récupérables, le bailleur reverse la différence au locataire.
Si les travaux n’ont pas été réalisés à l’issue du délai de dix-huit mois, l’AL conservée par l’organisme payeur est définitivement perdue pour le propriétaire bailleur qui ne peut demander au locataire le paiement de la part non perçue de loyer correspondant à l’AL non versée.


Si vous êtes propriétaire et que vous voulez faire réaliser des travaux de mise en conformité aux caractéristiques de décence avant ou pendant la location, vous pouvez vous adresser à des professionnels et bénéficier d’aides à la réhabilitation (consulter notre tableau des aides à l’amélioration de l’habitat).

Attention désormais: Les mises en location intervenant dans un périmètre défini par la collectivité peuvent être soumises à une autorisation préalable.
L’EPCI compétent en matière d’habitat ou à défaut le conseil municipal peut délimiter des zones soumises à autorisation préalable de mise en location sur les territoires présentant une proportion importante d’habitat dégradé.
Les mises en location intervenant dans un périmètre défini par la collectivité peuvent également être soumises à une obligation de déclaration, qui diffère de la demande d’autorisation préalable en ce qu’il s’agit d’une simple formalité déclarative. Le régime de déclaration de mise en location peut permettre à la collectivité locale d’être informée des logements mis en location, sans comporter les contraintes du régime d’autorisation.

 

 

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Source: www.developpement-durable.gouv.fr

 

 

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