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Les impôts locaux et taxes locales liées à la location PDF Imprimer Envoyer
FISCALITE DU LOGEMENT MIS EN LOCATION

1. LES IMPÔTS LOCAUX LIÉS À LA LOCATION    

a. La taxe foncière sur les propriétés bâties

b. La taxe d'habitation

c.  La taxe spéciale d'équipement

d. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères

e. La taxe de balayage

2. LES TAXES LIÉES À LA LOCATION

a. La contribuation sur les revenus locatifs (CRL)

b. La taxe sur les logements vacants (TLV)

c. La taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV)

 

–––––

 

1. Les impôts locaux liés à la location

 

A- La taxe foncière sur les propriétés bâties

Qui paie la taxe foncière ?

Elle est due, en principe, par celui qui est propriétaire du logement au 1er janvier de l'année d'imposition.

En cas de vente du logement en cours d'année, celui qui était propriétaire au 1er janvier reste seul responsable du paiement de la TFPB vis-à-vis du service des impôts. Toutefois, il peut convenir dans le contrat de vente que la taxe sera partagée entre les deux : le vendeur et l'acquéreur.

 

En cas d'usufruit, c'est l'usufruitier et non pas la personne qui a la nue-propriété, qui est redevable de la taxe foncière.

Quelles personnes peuvent être exonérées ou bénéficier d’une réduction d’impôt ?

Vous pouvez bénéficier d'une réduction ou d'une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties si vous remplissez certaines conditions liées à l'âge et aux revenus ou si votre logement destiné à la location est sans occupant.

Personnes âgées ayant de faibles ressources

Personne concernée

Habitation concernée

Conditions liées aux revenus

Conditions liées à l'occupation du logement

Mesure accordée : exonération ou réduction

Personne âgée de plus de 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition

Habitation principale ou secondaire

Revenu fiscal de référence de l'année 2010 inférieur à certains plafonds (voir encadré ci-contre «Plafond de revenu»)

Le contribuable doit habiter :

  • soit seul ou avec son conjoint,
  • soit avec des personnes à sa charge pour le calcul de l'impôt sur le revenu,
  • soit avec des personnes titulaires de l'allocation de solidarité aux personnes âgées ou de l'allocation supplémentaire d'invalidité,
  • soit avec des personnes dont le montant du revenu fiscal de référence de l'année 2010 ne dépasse pas certains plafonds (voir encadré ci-contre «Plafond de revenu»).

Exonération

Personne âgé de plus de 65 ans et de moins de 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition

Habitation principale

(y compris si la personne, tout en conservant son habitation principale, est hébergée durablement dans certaines maisons de retraite)

Revenu fiscal de référence de l'année 2010 inférieur à certains plafonds (voir encadré ci-contre «Plafond de revenu»)

Même conditions de cohabitation que ci-dessus.

Réduction de 100 €

Personne titulaire de l'allocation de solidarité aux personnes âgées ou de l'allocation supplémentaire d'invalidité

Habitation principale

Aucune

Même conditions de cohabitation que ci-dessus.

Exonération

 

Personnes propriétaires d'un logement inoccupé destiné à la location

Si votre logement destiné à la location est inoccupé, vous pouvez obtenir une réduction de taxe foncière sur les propriétés bâties.

L'inoccupation du logement doit respecter les conditions suivantes :

− être indépendante de la volonté du propriétaire,
− avoir une durée d'au moins 3 mois,
− et concerner soit la totalité de l'immeuble, soit une partie susceptible de location.

Point de départ de la réduction : 1er jour du mois suivant celui du début de l'inoccupation du logement.

Fin : dernier jour du mois au cours duquel l'inoccupation du logement a pris fin.

La réduction n'est accordée que sur présentation d'une réclamation, avec les justificatifs nécessaires, au centre des finances publiques dont dépend le logement.
La réclamation doit être déposée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle où le logement a été inoccupé pendant au moins 3 mois.

Quels sont les logements soumis à cette taxe ?

La TFPB s'applique au logement lui-même, qu'il s'agisse d'une maison individuelle ou d'un appartement en immeuble collectif, à tous les bâtiments et toutes les installations annexes (garages, hangars, ateliers...) ainsi qu'au terrain formant une dépendance immédiate du logement.

 Constructions proprement dites :

Les constructions sont imposables si elles remplissent les 2 conditions suivantes :
− être fixées au sol à perpétuelle demeure (il doit être impossible de les déplacer sans les démolir),
− et présenter le caractère de véritables bâtiments (y compris les aménagements faisant corps avec elle).

Les baraquements mobiles et les caravanes sont donc exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Autres biens imposables :

− les installations destinées à abriter des personnes ou des biens (par exemple, des hangars) ou à stocker des produits (par exemple, des réservoirs, des cuves) ainsi que les ouvrages en maçonnerie ayant le caractère de véritables constructions (par exemple, les cheminées d'usine, les réfrigérants atmosphériques),
− les bateaux utilisés en un point fixe et aménagés pour l'habitation, le commerce ou l'industrie, même s'ils ne sont retenus que par des amarres,
− les sols des bâtiments et les terrains formant une dépendance indispensable et immédiate de ces constructions (par exemple, les emplacements de parking, les cours, les passages),
− les terrains, cultivés ou non, utilisés pour la publicité commerciale ou industrielle.

Existe-il des exonérations ?

  • Propriétés exonérées de façon permanente

Bâtiments ruraux

Les bâtiments sont exonérés de la taxe foncière s'ils sont affectés de manière exclusive et permanente à un usage agricole (par exemple, les granges, les celliers).

Constructions proches de sites dangereux

Certaines constructions affectées à l'habitation peuvent être exonérées de la taxe foncière sur délibération de la collectivité territoriale concernée, et sous certaines conditions, notamment :
− les constructions achevées avant la mise en place d'un plan de prévention des risques technologiques (PPRT),
− les constructions situées à proximité d'installations dangereuses et achevées avant leur mise en place (installation classée «Seveso» ou zone de danger délimitée par un plan de prévention des risques miniers).

  • Propriétés exonérées de façon temporaire

Certaines constructions bénéficient d'une exonération temporaire de la taxe foncière, notamment les constructions suivantes :

 

Type de construction

Durée de l'exonération

Point de départ de l'exonération

Taux de l'exonération

Communes concernées

Démarches

Constructions nouvelles, reconstructions ou additions de constructions

Bâtiments ruraux convertis à un autre usage

Terrains affectés à un usage commercial ou industriel

2 ans

À compter du 1er janvier qui suit l'achèvement de la construction

Totale ou partielle, selon la commune

Exonération de portée générale, en vigueur quelle que soit la commune

Déclaration dans les 90 jours de l'achèvement de la construction

Logements achevés avant le 1er janvier 1989 pour lesquels le propriétaire a fait des dépenses d'équipement ouvrant droit au crédit d'impôt sur le revenu en faveur du développement durable et supérieures à un certain montant :

  • soit 10.000 € par logement au cours de l'année précédant l'application de l'exonération,
  • soit 15.000 € par logement au cours des 3 années précédant l'application de l'exonération.

5 ans

 

À l'issue des 5 ans, il faut attendre 10 ans pour demander le renouvellement de l'exonération

À compter de l'année qui suit celle du paiement du montant total des dépenses d'équipement

De 50 à 100 %

Exonération facultative, sur délibération de la commune concernée

Déclaration avant le 1er janvier de la 1ère année où l'exonération est applicable

Logements neufs achevés à/c du 1er janvier 2009 titulaires du label «bâtiment basse consommation énergétique BBC 2005»

5 ans ou plus, selon la délibération de la commune concernée

À compter de l'année qui suit l'achèvement de la construction (ou à/c de la 3ème année suivant celle de l'achèvement lorsque le logement bénéficie déjà d'une exonération de 2 ans)

De 50 à 100 %

Exonération facultative, sur délibération de la commune concernée

Déclaration avant le 1er janvier de la 1ère année où l'exonération est applicable

Constructions neuves de logements «sociaux» affectés à l'habitation principale financées par des prêts spéciaux ou des subventions

De 15 à 30 ans selon le type de financement et des critères environnementaux

À compter de l'année qui suit l'achèvement de la construction

Totale

Exonération de portée générale, en vigueur quelle que soit la commune

Déclaration dans les 90 jours de l'achèvement de la construction

Locaux acquis, aménagés ou construits pour créer des structures d'hébergement d'urgence faisant l'objet d'une convention avec l'État et destinées à des personnes défavorisées

15  ans

(25 ans si l'opération a été réalisée avec un aide de l'État, entre le 1er juillet 2005 et le 31 décembre 2014)

À compter de l'année qui suit l'achèvement des travaux d'aménagement ou celle de l'acquisition ou de la construction des locaux

Totale

Exonération de portée générale, en vigueur quelle que soit la commune

Déclaration avant le 1er janvier de la 1ère année où l'exonération est applicable

Quel est son montant ?

Il est déterminé selon les mêmes bases que la taxe foncière payée par un propriétaire occupant.

La TFPB est établie une fois par an, et pour l'année entière, d'après les faits existant au 1er janvier de l'année de l'imposition :
− dans la commune où la propriété est située,
− au nom du propriétaire ou de l'usufruitier.

Même si le bien est donné en location, c'est le propriétaire qui doit payer la taxe foncière.

La taxe foncière sur les propriétés bâties est calculée d'après la valeur locative cadastrale (ou «revenu cadastral») de ces propriétés, diminuée d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 %.

Le montant de la taxe foncière s'obtient en multipliant le revenu cadastral par les taux fixés par les collectivités territoriales.  

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B-  La taxe d’habitation

La taxe d'habitation est établie annuellement, en fonction de votre situation au 1er janvier de l'année d'imposition.

Elle est encaissée pour le compte de la commune et éventuellement du groupement de communes auquel elle appartient où se situe votre habitation. Elle contribue ainsi au financement des services rendus aux habitants, des équipements collectifs…

Qui paye la taxe d’habitation ?

Vous disposiez d'un logement au 1er janvier? Vous êtes en principe imposable à la taxe d'habitation au titre de cette année.

Que vous soyez propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit, la taxe d'habitation est due pour votre habitation principale mais aussi pour votre résidence secondaire.

Vous recevrez la taxe d'habitation du logement occupé au 1er janvier, même si vous avez déménagé ou vendu votre logement depuis le 1er janvier.

Quels sont les locaux soumis à cette taxe ?

Tous les locaux meublés ou non meublés affectés à l'habitation (maisons individuelles et appartements) et leurs dépendances immédiates (chambres de service, garages…) sont soumis à la taxe d'habitation.

L'ameublement du logement doit être suffisant pour en permettre l'habitation : peu importe le degré de confort du mobilier, ou que vous soyez propriétaire ou non des meubles.

Quant aux dépendances immédiates des habitations, il n'est pas nécessaire qu'elles soient attenantes à votre habitation. Elles doivent néanmoins être situées à moins d'un kilomètre de votre habitation pour être imposées à la taxe d'habitation.

En pratique, les garages ou emplacements de stationnement situés à plus d'un kilomètre du logement ne sont pas soumis à la taxe d'habitation.

Locaux des sociétés

Les locaux meublés à usage privatif des sociétés, associations ou organismes privés, qui ne sont pas soumis à la cotisation foncière des entreprises, sont également imposables à la taxe d'habitation.

Locaux exonérés

Les locaux passibles de la cotisation foncière des entreprises qui ne font pas partie de l'habitation personnelle, les bâtiments servant aux exploitations rurales (granges, écuries…), les résidences universitaires gérées par les CROUS… sont exonérés de taxe d'habitation.

Depuis 2008, une nouvelle exonération peut être accordée sur délibération des communes. Elle concerne les chambres d'hôtes, les meublés de tourismes et les gîtes ruraux, lorsqu’ils sont situés en zones de revitalisation rurale. Pour en bénéficier, le redevable devra envoyer une déclaration (1205-GD-SD) accompagnée de tous les éléments justifiant de l'affectation des locaux à son centre des finances publiques avant le 1er janvier de chaque année au titre de laquelle l’exonération est applicable. 

Pour bénéficier de cette exonération en 2011, la déclaration devait être envoyée au plus tard le 31 décembre 2010.

La déclaration est faite au titre d’une seule année.

Comment est-elle calculée ?

La taxe d'habitation est établie en fonction de votre situation au 1er janvier de l'année d'imposition. C'est cette date qui détermine les locaux imposables, les personnes imposables, les exonérations, les abattements et les dégrèvements en fonction des revenus.

Elle est calculée sur la valeur locative nette.

La valeur locative nette est égale à la valeur locative cadastrale du local diminuée, s'il s'agit de votre résidence principale, d'abattements obligatoires (pour charges de famille) ou facultatifs (en fonction du revenu, d'un handicap ou d'une invalidité…).

Enfin, sur cette valeur locative nette, s'appliquent les taux votés par la commune et éventuellement par l'intercommunalité ou calculés par l'administration pour les syndicats de communes et les taxes spéciales d'équipement.

Valeur locative cadastrale :

Tant en matière de foncier bâti que de foncier non bâti, l'évaluation des propriétés est assurée par le centre des finances publiques compétent, dont les coordonnées sont indiquées sur l'avis d'imposition, avec le concours des commissions communales et départementales des impôts directs auxquelles participent des élus locaux et des contribuables.
La valeur locative correspond au loyer annuel théorique que pourrait produire un immeuble bâti ou non bâti, s'il était loué dans des conditions normales.
Elle est calculée forfaitairement à partir des conditions du marché locatif de 1970, pour les propriétés bâties, et de celui de 1961 pour les propriétés non bâties.

 

Les taux d’imposition :

Ils sont différents d'une collectivité à l'autre.
Les redevables d'une même commune relèvent du même taux d'imposition. Mais des variations parfois importantes peuvent exister en ce qui concerne le montant de la taxe de deux locaux identiques situés dans des communes différentes.
En effet, les valeurs locatives, les abattements et surtout les taux d'imposition peuvent varier sensiblement. 

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C-      La taxe spéciale d’équipement

La taxe spéciale d'équipement est due par toutes les personnes imposées à la taxe foncière, à la taxe d'habitation et à la taxe professionnelle.

Elle est due au profit :

− de la région Île-de-France,
− des établissements publics fonciers locaux visés aux articles L.324-1 et suivants du code de l’urbanisme,
− des établissements publics d’aménagement ou fonciers d’Etat (Normandie, Lorraine, et Provence-Alpes-Côte d’Azur),
− des établissements publics fonciers d’Etat mentionnés au b) de l’article L.321-1 du code de l’urbanisme.

Les taxes sont dues par toutes les personnes physiques ou morales assujetties aux quatre impôts directs locaux dans les communes comprises dans le ressort de la région d’Île-de-France ou dans la zone de compétence de l’établissement public.

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D-     La taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Elle est mise à la charge du propriétaire ou de l’usufruitier. En cas de mise en location du logement, ces derniers peuvent la récupérer sur le locataire au titre es charges locatives.

Les fonctionnaires logés dans des bâtiments publics exonérés de taxe foncière sont soumis nominativement à la TEOM.

Quels sont les locaux soumis à cette taxe ?

− La taxe d'enlèvement des ordures ménagères porte sur les locaux soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties et sur ceux qui en sont temporairement exonérés (cf. § les logements soumis à la TFPB).
− Les garages et emplacements de parking sont, eux-mêmes, soumis à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, quand bien même il y aurait absence d'ordures ménagères.

Sont exonérés de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères:
Les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d’enlèvement d'ordures. 
Les bâtiments ruraux et les immeubles munis d'un appareil incinérateur d'ordures (sur décision de la collectivité) sont également exonérés de la TEOM.

NB : Vous êtes soumis à la taxe même si vous n'utilisez pas le service d'enlèvement des ordures.

Quel est son montant ?

Il est égal au revenu cadastral servant de base à la taxe foncière, multiplié par un taux fixé par le conseil municipal. Pour la détermination du revenu cadastral (cf. § montant de la TFPB).

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est cumulable avec l'ensemble des autres impôts locaux ou taxes assimilées ; son montant figure sur le même avis d'imposition.

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E-      La taxe de balayage

La taxe de balayage est mise à la charge du propriétaire qui peut la récupérer sur le locataire.
Son montant est fixé par le conseil municipal et approuvé par arrêté préfectoral. Il est révisé tous les 5 ans.
La taxe de balayage est cumulable avec l'ensemble des autres impôts locaux ou taxes assimilées : son montant figure sur le même avis d'imposition. 

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II-                  Les taxes liées à la location

 

A-     La contribution sur les revenus locatifs (CRL)

Les loyers d’immeubles achevés depuis plus de quinze ans sont susceptibles de supporter une contribution appelée contribution sur les revenus locatifs (CRL).
Cette contribution n’est due que par les personnes morales passibles de l’impôt sur les sociétés, les organismes sans but lucratif (association loi 1901), personnes morales non imposables et sociétés de personnes dont un membre au moins est soumis à l’impôt sur les sociétés. Ceci concerne donc certaines Sociétés Civiles Immobilières dont un associé relève de l’impôt sur les sociétés.
Les associés de sociétés civiles immobilières dites « transparentes » sont personnellement soumis à la contribution s’il s’agit de personnes morales assujetties.

NB : Les sous-locations ne sont pas assujetties à cet impôt, ainsi que les locations d’immeubles non bâtis.

Elle est calculée au taux de 2,50% sur le montant des recettes nettes perçues au cours de la période d’imposition.

Les recettes nettes s’entendent de l’ensemble des revenus bruts encaissés ainsi que certaines recettes exceptionnelles comme les subventions, primes et indemnités destinées à financer des charges déductibles ou encore les recettes accessoires.

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B-      La taxe sur les logements vacants (TLV)

Cette taxe n’est due que dans les communes des agglomérations de plus de 200 000 habitants, lorsqu’il apparaît un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.

Qui paye la taxe sur les logements vacants ?

Vous devez payer la TLV :
− si vous disposez du logement vacant en qualité de propriétaire ou d'usufruitier ou de preneur à bail à construction ou à réhabilitation,
− et si votre logement est situé dans une commune appartenant aux 8 agglomérations suivantes : Paris, Bordeaux, Lille, Lyon, Toulouse, Montpellier, Nice et Cannes-Grasse-Antibes.

Quels sont les logements concernés ?

Elle est due pour les logements qui, au 1er janvier de l’année d’imposition, sont vacants depuis au moins deux années consécutives et détenus par le même propriétaire. Est vacant tout logement inhabité et vide de meubles ou pourvu d’un mobilier insuffisant.

Quels sont les cas d’exonérations ?

Vacance involontaire

Vous n'avez pas à payer la TLV si votre logement est vacant indépendamment de votre volonté :
− logements devant disparaître ou faire l'objet de travaux dans le cadre d'opérations d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition, dans un délai proche (en pratique 1 an),
− logements mis en location ou en vente au prix du marché mais ne trouvant pas preneur ou acquéreur.

Logement occupé plus de 30 jours consécutifs

Vous ne devez pas la taxe si le logement est occupé plus de 30 jours consécutifs au cours de la période des 2 années.

Logement nécessitant des travaux importants pour être habitable

Vous pouvez demander une exonération de la TLV dans le cas d'un logement qui ne pourrait être habitable qu'au prix de travaux importants (par exemple installation ou réfection complète du chauffage). En pratique, le montant des travaux doit dépasser 25 % de la valeur du logement.

Résidences secondaires meublées

La TLV ne concerne pas les résidences secondaires meublées dès lors qu'elles sont imposées à la taxe d'habitation.

Quel est son montant ?

Il est égal au revenu cadastral (cf. § montant de la taxe foncière) multiplié par un taux uniforme quel que soit le lieu de situation du logement. La taxe varie en fonction de la durée de vacance du bien. 

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C-      La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV)

Les communes sur le territoire desquelles la taxe annuelle sur les logements vacants n’est pas applicable, peuvent décider, par délibération, d’assujettir à la taxe d’habitation, les logements vacants depuis plus de cinq années au 1er janvier de l’année d’imposition.

Qui paye la taxe d’habitation sur les logements vacants ?

Vous devez payer la THLV :
− si vous disposez du logement vacant en qualité de propriétaire ou d'usufruitier ou de preneur à bail à construction ou à réhabilitation,
− et si votre logement est situé dans une commune non concernée par la taxe sur les logements vacants et qui a voté la THLV.

Quels logements sont concernés ?

Sont imposables les seuls locaux à usage d’habitation (appartements ou maisons). Ils doivent être habitables, c’est-à-dire clos, couverts et pourvus des éléments de confort minimum (installation électrique, eau courante, équipement sanitaire).
Les logements qui ne pourraient être rendus habitables qu’avec des travaux importants ne sont pas assujettis à cette taxe.
Le logement doit être libre de toute occupation pendant plus de 5 années consécutives.

La durée de vacance s'apprécie à l'égard du même propriétaire. Ainsi, le décompte du nouveau délai de vacance de 5 ans s'effectue à compter du 1er janvier de l'année qui suit celle de l'acquisition ou de l'obtention (succession …).

Existe-t-il des cas d’exonération ?

Vacance involontaire

Vous n'avez pas à payer la THLV si votre logement est vacant indépendamment de votre volonté.

Il s'agit par exemple des situations suivantes :
− logements devant disparaître ou faire l'objet de travaux dans le cadre d'opérations d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition, dans un délai proche (en pratique 1 an),
− logements mis en location ou en vente au prix du marché mais ne trouvant pas preneur ou acquéreur.

Logement occupé plus de 30 jours consécutifs

Vous ne devez pas la taxe si le logement est occupé plus de 30 jours consécutifs au cours de la période des 5 années.

Logement nécessitant des travaux importants pour être habitable

Vous pouvez demander une exonération de la THLV dans le cas d'un logement qui ne pourrait être habitable qu'au prix de travaux importants (par exemple installation ou réfection complète du chauffage). En pratique, le montant des travaux doit dépasser 25 % de la valeur du logement.

Résidences secondaires

La THLV ne concerne pas les résidences secondaires meublées dès lors qu'elles sont imposées à la taxe d'habitation.

Quel est son montant ?

La base d'imposition correspond à la valeur locative du logement (la même que celle retenue pour la taxe d'habitation).
Cette base ne fait l'objet d'aucun allégement.
Les taux applicables correspondent aux taux communal et, le cas échéant, syndical de la taxe d'habitation de l'année d'imposition.
Le montant obtenu est majoré de frais de gestion et éventuellement d'un prélèvement pour base élevée.

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Mentions légales

 

ADIL du Val-de-Marne
48 avenue Pierre Brossolette
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