Parution du décret sur l'encadrement des loyers PDF Imprimer Envoyer
ACTUALITÉS

L’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version initiale, prévoyait la possibilité de mettre en place, par décret annuel, un dispositif d’encadrement des loyers dans les zones géographiques où il existe une situation anormale du marché locatif. Jusqu’au 1er août 2012, ce décret était pris chaque année pour l’agglomération parisienne et encadrer la hausse du loyer, au stade  du renouvellement de bail. En 2012, le décret a été étendu à de nombreuses agglomérations françaises et aux loyers à la relocation (décrets n° 2012-894 du 20.7.12 et n° 2013-689 du 30.7.13). Enfin, la nouvelle rédaction de l’article 18, issue de la loi ALUR, rend ce décret annuel obligatoire.

 Ainsi, le présent décret abroge et remplace le décret du 30 juillet 2013 et s’applique à compter du 1er août 2014.

 

Ce dispositif d’encadrement par décret se distingue et s’ajoute à  celui prévu aux articles 17 et 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, tels qu’issus de la loi ALUR, fondé sur l’observation du montant des loyers sur un territoire donné (qui entrera en vigueur progressivement sur le territoire).

Champ d’application de l’encadrement des loyers (loi du 6.7.89 : art. 17 et 18)

Quelles sont les communes concernées ?

La loi ALUR a aligné la définition des zones concernées par l’encadrement des loyers (loi du 6.7.89 : art. 17, I, al. 1 et art. 18, al.1) sur celle des zones où s’applique la taxe sur les logements vacants (CGI : art. 232) ; il s’agit des « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des pris d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport aux nombre d’emménagement annuels dans le parc locatif social ».

Le présent décret (décret : art. 1) précise que les communes concernées par l’encadrement des loyers (loi du 6.7.89 : art. 17, 17-2 et 18) sont celles des agglomérations qui figurent sur la liste annexée au décret n° 2013-392 du 10.5.13 (par exemple, les logements situés dans les agglomérations de Bordeaux, Grenoble, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Strasbourg, Toulon, Toulouse, etc.)

À noter : le décret précise en même temps les territoires concernés par l’encadrement des loyers selon les articles 17 et 17-2. Il précise que la liste des communes soumises à cet encadrement des loyers (dit « encadrement légal ») pourra être modifiée par décret (décret : art. 12).

Auparavant, les territoires concernés par l’encadrement par décret faisaient l’objet d’un zonage « ad hoc », défini par le décret annuel (39 territoires en 2013-2014, listés par le décret n° 2013-689 du 30.7.13). Au vu de cette modification, certains territoires ne sont plus soumis au dispositif d’encadrement des loyers ; d’autres entrent dans le dispositif (Voir la liste des agglomérations concernées).

Quels sont les contrats de location concernés ?

Le dispositif s’applique uniquement aux contrats de location de logements (nus ou meublés) à usage de résidence principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, soumis à la loi du 6 juillet 1989. Il ne s’applique pas, notamment, aux logements HLM, aux logements conventionnés APL, aux logements soumis à la loi de 1948 et aux locations saisonnières.

À noter : depuis la loi ALUR, les contrats de location meublée sont soumis au décret annuel d’encadrement des loyers (loi du 6.7.89 : art. 25-3, al. 2).

Il s’applique aux loyers de relocation et aux loyers des baux renouvelés entre le 1er aout 2014 et le 31 juillet 2015.

Encadrement des loyers lors de la mise en location d’un logement vacant (décret : art. 2 à 4)

Les logements vacants sont définis comme les « logements inoccupés proposés à la location » (décret : art. 2, al. 1).

Le décret  fixe un montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants dans les zones tendues. De façon exprès, il exclut de l’encadrement certaines mises en location ; il apporte également des dérogations.

Principe : limitation au dernier loyer appliqué au précédent locataire (décret : art.3)

Lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers.

La révision n’est pas possible si le loyer appliqué au précédent locataire a fait l’objet d’une révision de loyer au cours des 12 mois qui précèdent la conclusion du nouveau contrat de location.

Notion de loyer appliqué au précédent locataire : lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire a fait l’objet d’une réévaluation sans que celle-ci ait été entièrement appliqué à la date à laquelle cessent les relations contractuelles entre le bailleur et le précédent locataire, le dernier loyer appliqué au précédent locataire s’entend du loyer convenu entre les parties ou fixé judiciairement, y compris la fraction non encore réévaluée (décret : art. 8).

Exclusions (décret : art. 2, al. 2)

Certaines mises en location ne sont pas soumises à ce  dispositif d’encadrement.

Sont expressément exclus :
− les logements faisant l’objet d’une première location ;
− les logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois.

Dans ces hypothèses, la fixation du loyer est libre (sous réserve de l’entrée en vigueur du dispositif d’encadrement légal des loyers en zones tendues, voir loi du 6.7.89 : art. 17, I).

Exceptions (décret : art. 4)

Le décret prévoit des dérogations à la limitation de l’évolution du loyer d’un logement vacant : en cas de travaux dans le logement ou lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur peut appliquer au nouveau locataire un loyer supérieur à celui exigé au précédent locataire (éventuellement révisé), dans les conditions précisées par ce même texte.

Cas de travaux réalisés depuis la dernière location

En cas de travaux, une hausse du loyer peut être appliquée, sous réserve de ne pas dépasser 15 % du coût réel des travaux TTC.

Pour appliquer cette augmentation, plusieurs conditions :
− les travaux réalisés doivent être des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence (au sens de : loi du 6.7.89 : art. 6, al. 1 et 2) ;
− ils doivent avoir été réalisés dans le logement ou dans les parties communes ;
− ils doivent avoir été réalisés depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement ;
− le coût des travaux doit être au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.

À noter : si le logement a fait l’objet, depuis moins de 6 mois, de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, le loyer peut être réévalué librement (sous réserve de l’entrée en vigueur du dispositif d’encadrement légal des loyers en zones tendues, voir loi du 6.7.89 : art. 17, I).

Travaux d’amélioration

Travaux portant sur les parties communes : le coût des travaux d’amélioration et de mise en conformité portant sur les parties communes à prendre en compte est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement (décret : art. 6, I).

Exclusions : sont exclus du dispositif les travaux ayant donné ou donnant lieu à une contribution pour le partage des économies de charge (loi du 6.7.89 : art. 23-1) ou une majoration du loyer (loi du 6.7.89 : art. 17-1, II).

Notion de travaux d’amélioration : la notion ne fait pas l’objet d’une définition légale. Une appréciation au cas par cas est nécessaire.

Selon une réponse ministérielle (Rép. Min. n° 514174 : JOAN du 16.12.91), sont des travaux d’amélioration les travaux apportant :
− un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes ;
− ou apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien ou d’exploitation ;
−ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes.

Par exemple, ont été considérés comme des travaux d’amélioration : des travaux de carrelage, d’aménagements de coffrage, d’éléments dans la salle de bain (CA Paris : 29.9.92) ou l’installation d’un digicode permettant d’améliorer la sécurité de l’immeuble (CA Paris : 16.9.94).

En revanche, ne sont pas des travaux d’amélioration :
− des travaux de ravalement des murs mitoyens, le ravalement et l’imperméabilisation des pignons et la modification des espaces verts (CA Paris : 8.11.93) ;
−la réfection de la toiture et le changement des tapis d’escalier (CA Paris : 13.2.96) ;
− des travaux de peinture, reprise des pierres, du dallage dans l’entrée de l’immeuble, réfection de l’électricité (CA Paris : 16.9.94).


 Cas du loyer manifestement sous-évalué

Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, le loyer peut être réévalué à un montant supérieur à celui appliqué au précédent locataire.

Toutefois, en ce cas, la hausse applicable ne peut excéder la moitié de la différence entre :
− le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ;
− et le dernier loyer appliqué par le précédent locataire, éventuellement révisé.

Loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage
Les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés, soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographie (décret : art. 6, al. 1, 1°).
Les éléments constitutifs de ces références sont définis par le décret n° 90-780 du 31 août 1990 ; ils doivent, notamment, mentionner pour chaque logement, le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble, la qualité et l’époque de construction de l’immeuble, l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur, la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales, etc.
Ces références doivent être jointes au contrat de bail (décret : art. 6).

 

Encadrement des loyers au stade du renouvellement du bail (décret : art. 5)

Lors du renouvellement, l’évolution du loyer est limitée à celle de l’IRL, sauf si le loyer est manifestement sous évalué. En ce cas, une réévaluation est possible : le bailleur peut proposer un nouveau loyer, dans les conditions prévues par la loi (loi du 6.7.89 : art. 17-2, II).

Toutefois, la hausse de loyer est encadrée.

Si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du bail initial ou son renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de la décence d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, la hausse ne pourra excéder :
− soit une majoration du loyer annuelle égale à 15 % du coût réel des travaux TTC ;
− soit la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer appliqué avant le renouvellement du bail, éventuellement révisé.
À défaut de tels travaux, la hausse du loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer appliqué avant le renouvellement du bail, éventuellement révisé.

Articulation entre l’encadrement par décret (loi du 6.7.89 : art. 18) et l’encadrement légal (loi du 6.7.89 : art. 17 et 17-2) (décret : art. 9)

Rappel : la loi ALUR instaure un dispositif dit « légal » d’encadrement des loyers (loi du 6.7.89 : art. 17 et 17-2).

Ce dispositif entrera en vigueur progressivement sur les territoires concernés, en fonction :
− de la mise en place et de l’agrément des observatoires locaux des loyers ;
− de la publication des arrêtés préfectoraux déterminant les loyers de référence.

Au fur et à mesure que le dispositif d’encadrement légal des loyers entrera en vigueur, dans les zones tendues, il conviendra de distinguer :
− les communes pour lesquelles s’appliquent le décret pris sur le fondement de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, mais qui ne sont pas encore entrées dans le dispositif d’encadrement légal (loi du 6.7.89 : art. 17 et 17-2) ;
− les communes pour lesquelles s’appliquent le décret pris sur le fondement de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 et le dispositif d’encadrement des articles 17 et 12-2 de cette loi.

Dans les zones soumises au seul dispositif d’encadrement par décret

Les dispositions du présent décret s’appliquent, sans restriction.

Dans les zones soumises au dispositif d’encadrement par décret et au dispositif d’encadrement légal

Pour ces zones, le décret prévoit l’articulation avec le dispositif d’encadrement légal.

En ce qui concerne les logements vacants, en aucun cas, il n’est possible :
− de réviser ou de réévaluer le loyer appliqué au précédent locataire à un montant supérieur au loyer de référence majoré ;
− de déroger à la limitation du dernier loyer appliqué au précédent locataire (éventuellement révisé) si celui-ci (complément de loyer compris) est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de conclusion du nouveau contrat de location.

En ce qui concerne le renouvellement des baux : l’ajustement du loyer à la demande du bailleur sera soumis au seul dispositif de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 (limitation au loyer de référence minoré).

 

SOURCE: ANIL, www.anil.org

 

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