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Les Charges et Impayés PDF Imprimer Envoyer
VOUS ÊTES PROPRIÉTAIRE - COPROPRIÉTÉ

1. LES DIFFERENTES CATEGORIES DE CHARGES ET LEUR MODE DE REPARTITION

a. Les charges d'administration, d'entretien et de conservation des parties communes

b. Les charges relatives aux éléments d'équipements commun et aux services collectifs

2. LE PAIEMENT DES CHARGES DE COPROPRIETE

3. LE RECOUVREMENT DES IMPAYES DE CHARGES DE COPROPRIETE

4. LES FRAIS DE RECOUVREMENT

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Dans le langage courant, nous utilisons le terme « charges » pour désigner les dépenses du syndicat des copropriétaires (soit l’ensemble des propriétaires). Qui n’a jamais prononcé ces paroles : “ j’ai reçu mes charges du trimestre” ou “les charges de cette année sont plus importante que l’année dernière”.

 

1. LES DIFFERENTES CATEGORIES DE CHARGES ET LEUR MODE DE REPARTITION

 

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ».

 

A. Les charges d’administration, d’entretien et de conservation des parties communes

Cette catégorie de charge est appelée communément « charges communes », c’est la plus connue des copropriétaires car elle correspond à la majorité des dépenses d’une copropriété.

Le fait d’avoir un lot dans une copropriété entraine automatiquement l’obligation de contribuer aux dépenses afférentes à ces parties communes, indépendamment de l’utilité que celles-ci peuvent avoir pour leurs lots.

Il s'agit selon les textes:
des dépenses qui ont pour but de préserver l’état de l’immeuble et de ses dépendances et, par voie de conséquence, le patrimoine de chaque copropriétaire.
frais d’achat des produits et matériels nécessaires à l’entretien de l’immeuble (nettoyage, balayage…) et à la rémunération des personnes ou des prestataires chargés d’effectuer cet entretien, aux frais d’enlèvement des ordures ménagères, au coût des contrats de dératisation ou de désinfection des gaines ou du local vide-ordures…
des dépenses justifiées par le fonctionnement de la copropriété, figurent parmi elles : les honoraires du syndic professionnel, les frais de convocation des assemblées générales et d’envoi de leurs comptes rendus, les impôts et taxes, l’assurance de l’immeuble, le remboursement des frais réels du conseil syndical ou du syndic bénévole.

 

Le critère de proportionnalité

Les charges communes doivent être réparties entre tous les copropriétaires « proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article5 ». Les charges communes doivent être réparties entre les copropriétaires au prorata  des tantièmes attachés à leurs lots. Ces derniers  doivent être déterminés en tenant compte des critères de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir la consistance, la superficie et la situation des lots sans égard à leur utilisation.

 

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B. Les charges relatives  aux éléments d’équipement commun et aux services collectifs

Pour faire simple, les éléments d’équipement commun sont des accessoires à l’immeuble qui permettent d’apporter aux copropriétaires un confort supplémentaire par rapport à un simple usage d’habitation.

Parmi les éléments d’équipement commun les plus connus on trouve : l’ascenseur, les installations de chauffage central, la ventilation mécanique contrôlée, les installations de distribution et d’évacuation d’eau  ou de production d’eau chaude, l’antenne collective, etc.…

 

Le critère de l’utilité

Le premier alinéa de l’article 10 de la loi de 1965 énonce, que les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun doivent être réparties « en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

La notion d’utilité a été définie par la jurisprudence comme la possibilité objective d’utiliser un équipement commun ou de bénéficier d’un service collectif, indépendamment de toute utilisation effective (Cass, 3e Civ, 13 mai 1980).

 

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2. LE PAIEMENT DES CHARGES DE COPROPRIETE

 

Vous êtes tenu, en votre qualité de copropriétaire et en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de participer au paiement des charges de la copropriété.

Le syndic a l’obligation de vous adresser à vous et chaque autre copropriétaire par lettre simple, préalablement à sa date d’exigibilité un avis indiquant le montant de la provision exigible au titre du budget prévisionnel. Un avis similaire doit alors être adressé pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

La trésorerie du syndicat peut être assurée par cinq catégories de sommes qualifiées soit de provisions, soit d’avances:

Avance constituant la réserve prévue par le règlement ou votée par l’assemblée (anciennement appelée avance de trésorerie permanente ou fond de roulement): Cette réserve ne peut excéder 1/6 du budget prévisionnel (soit deux mois du budget). Elle est déterminée pour chaque copropriétaire en fonction de ses tantièmes de copropriété;

Provisions destinées à couvrir les dépenses prévues au budget prévisionnel (provisions à la périodicité trimestrielle le plus souvent mais l’assemblée générale peut en décider autrement);

Provisions pour dépenses hors budget prévisionnel;

Avances correspondant à l’échéancier prévu par le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale: Il s’agit des avances dont le syndicat a pu convenir par l’adoption d’un échéancier courant sur plusieurs exercices concernant des travaux d’amélioration ou de reconstruction, c'est-à-dire, autres que d’entretien ou de conservation, travaux visés au sixième aliéna de l’article 18 de la loi de 1965.

Avances constituées par des provisions pour travaux d’entretien ou de conservation: il s’agit de provisions décidées par l’assemblée générale pour couvrir les dépenses d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipement commun susceptibles d’être nécessaires dans les trois ans à venir et non encore décidées. Ces provisions ne peuvent être appelées sans autorisation spéciale de l’assemblée ayant voté ces nouvelles dépenses.

 

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3. LE RECOUVREMENT DES IMPAYéS DE CHARGES DE COPROPRIÉTÉ

 

Le non-paiement des vos charges oblige le syndic, au nom du syndicat, à mettre en œuvre toutes les voies de recours possibles pour obtenir le recouvrement des sommes dues.

Le syndic a une compétence exclusive en la matière et lui seul, ou l’administrateur provisoire peut agir en vue du recouvrement des charges (Art.18 loi 10.7.65). Le président du conseil syndical ou le conseil syndical sont irrecevable à agir pour le compte du syndicat de copropriétaires.

 

Pour le recouvrement des charges du budget prévisionnel :

Les provisions trimestrielles égales au quart du budget voté (sauf modalités différentes fixées par l’assemblée générale) sont exigibles au premier jour de chaque trimestre ou de chaque période fixée par l’assemblée générale.

A défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la LRAR.

 

Pour le recouvrement des autres charges :

Le syndic doit vous notifier une mise ne demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le syndic dispose de différentes voies de recours pour recouvrer les charges de copropriété impayées:

les garanties spécifiques à la copropriété: l’inscription d’une hypothèque légale au profit du syndicat sur le lot du débiteur(Art.19, Loi 10.7.65), le privilège mobilier et le privilège immobilier spécial en cas de vente ou de saisie du lot du débiteur(Art. 2103 1 bis du code civil).

des actions de recouvrement de droit commun: la déclaration de la créance (Art. 847-1 du NCPC), le référé provision auprès du Président du TGI (Art. 809 alinéa 2 du NCPC), l’injonction de payer devant le Tribunal d’Instance (Art. 1405 à 1425 du NCPC et Art. 60 du Décret 17.3.67).

des voies d’exécution de droit commun:les saisies conservatoires (Art. 74 à 76 loi du 9.7.91 et Art. 220 à 243 du décret du 31.7.92), les mesures d’exécution forcée (saisie sur rémunérations par exemple),  la saisie immobilière.

 

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4. LES FRAIS DE RECOUVREMENT

 

Le recouvrement des charges et autres créances impayées entraîne un coût pour la copropriété (courriers en recommandés, honoraires spécifiques du syndic, frais d'avocat, d'huissier ...). La loi SRU du 13 décembre 2000 a précisé que les frais nécessaires au recouvrement des charges impayées ne sont supportés que par vous sans préciser pour autant quels étaient les frais nécessaires.

La loi ENL du 13 juillet 2006 a clarifié cette notion en modifiant l'article 10-1 de la loi de 1965 qui propose une liste non exhaustive de ces frais incluant : les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque, certains frais d'huissier à condition qu'ils soient engagés après la mise en demeure et pour le recouvrement d'une créance justifiée.

Les frais de recouvrement qui ne seront pas jugés comme nécessaires resteront à la charge du syndic si le syndicat désapprouve les démarches engagées par le syndic.

logo attention Des décisions d’assemblée générale contraires à ce principe peuvent être annulées. En effet, la Cour de Cassation a annulé la résolution d'une assemblée générale rédigée ainsi : "les frais et honoraires (avocat, huissier, syndic ...) engendrés par le recouvrement des charges impayées, seront imputés aux seuls copropriétaires défaillants". Cette clause supposait un comportement fautif du débiteur dont l'appréciation devait résulter d'une décision judiciaire et non de l'assemblée . 

 
 
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