PTZ : offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2016 PDF Imprimer Envoyer
ACTUALITÉS

La loi de finances du 29 décembre 2015 (art. 107) pour 2016 procède à plusieurs évolutions du Prêt à Taux Zéro (PTZ) financé par l’État :

− elle rend éligible au PTZ les opérations d’acquisition-amélioration à l’ensemble du territoire (en lieu et place des 5 920 communes figurant dans une liste définie par arrêté du 30.12.14) ;
− elle relève le plafond de ressources applicable à une personne seule (en zone A), de 36 000 € à 37 000 € ;
− elle porte la quotité maximum du prêt à 40 % ;
− enfin, elle limite la condition portant sur l’obligation d’occuper le logement à titre de résidence principale aux six années qui suivent le premier déblocage de fonds.

Pris en application de l’article 107 de la loi de finances pour 2016 et de l’article 244 quater V du CGI, le décret du 29 décembre 2015 modifie, à compter du 1er janvier 2016, les conditions d’attribution et les modalités des prêts sans intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété.

Le texte :
− étend réglementairement le PTZ ancien avec travaux à l’ensemble du territoire. La condition de travaux (quotité minimum de 25 % du coût total de l’opération et catégorie de travaux) est identique à celle mise en place en 2015 ;
− relève l’ensemble des plafonds de ressources ;
− porte la quotité de prêt à 40 % pour toutes les opérations (logement neuf et logement ancien hors vente du parc social à ses occupants), sur tout le territoire ;
− améliore les conditions de remboursement en introduisant ou en allongeant la période de différé total et en ramenant de cinq à trois les tranches de remboursement ;
− réduit à six ans à compter du premier déblocage de fonds l’obligation d’occupation du logement à titre de résidence principale ;
− réduit à six ans à compter du premier déblocage de fonds la durée pendant laquelle le transfert du prêt n’est possible que vers une nouvelle opération éligible au PTZ à la date du transfert ;
− prévoit que ces mesures d’assouplissement portant sur les conditions d’occupation et de transfert du prêt peuvent concerner, en cas d’accord entre l’emprunteur et l’établissement de crédit, tous les prêts à taux zéro en cours d’amortissement, quelle que soit la date à laquelle  l’offre de prêt a été émise (CCH : R.31-10-1 et suivants pour les offres de prêts émises depuis le 1er janvier 2011, CCH : R.318-1 et suivants pour les offres de prêts émises entre le 1er février 2005 et le 31 décembre 2010 et CCH : R.317-1 et suivants pour les offres de prêt émises entre le 1er octobre 1995 et le 31 janvier 2005).

 

À compter du 1er janvier 2016, le PTZ, réservé aux primo-accédants, est octroyé dans les conditions qui suivent.


Conditions communes aux opérations financées par un PTZ (logement neuf et ancien)

 

Condition de primo-accession (CCH : L.31-10-3 et R.31-10-3)

L’emprunteur (et chacun des co-emprunteurs, le cas échéant) ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, à aucun moment au cours des deux dernières années précédant l’offre de prêt.

La condition de primo-accession s’applique aux bénéficiaires du PTZ (emprunteurs et co-emprunteurs du bien financé) et non aux personnes destinées à occuper le logement financé.

La condition de primo-accédant n’est pas exigée lorsque le bénéficiaire du prêt ou l’une des personnes destinées à occuper le logement est :
− titulaire d’une carte d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L.341-4 du Code de la sécurité sociale. Il s'agit des invalides absolument incapables d'exercer une profession quelconque et des invalides qui, étant absolument incapables d'exercer une profession, sont, en outre, dans l'obligation d'avoir recours à l'assistance d'une tierce personne pour effectuer les actes ordinaires de la vie ;
− bénéficiaire d'une allocation adulte handicapé ou d'une allocation d'éducation de l’enfant handicapé (Code de la sécurité sociale : L.821-1 à L.821-8 et L.541-1 à L.541-3) ;
− victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale (CCH : R.31-10-3).

Plafonds de ressources (loi de finances pour 2016 : art. 107 I 2°b / CCH : L.31-10-3  R.31-10-3-1)

Tous les plafonds de ressources sont relevés. Aussi, à la date d’émission de l’offre de prêt, l’emprunteur doit justifier d’un montant total de ressources inférieur (ou égal) aux plafonds suivants (fonction de la localisation du logement) :

 

Nombre de personnes destinées à occuper le logement Zone A (*) Zone B1 (**) Zone B2 Zone C
1 37 000 € 30 000  27 000  24 000 
2 51 800  42 000 € 37 800  33 600 
3 62 900  51 000 € 45 900  40 800 
4 74 000 € 60 000  54 000  48 000 
5 85 100  69 000  62 100  55 200 
6 96 200  78 000  70 200  62 400 
7 107 300  87 000  78 300  69 600 
8 et plus 118 400  96 000 € 86 400  76 800 

(*) - Le classement des communes dans les zones A, B ou C  résulte de l’arrêté du 1er août 2014.
(**) - Les DOM font partie de la zone B1

Le montant total des ressources qui est pris en compte lors de l’émission de l’offre de prêt pour apprécier l’éligibilité de l'emprunteur au prêt aidé correspond au plus élevé des deux montants suivants :
− somme des revenus fiscaux de référence de l’ensemble des personnes qui sont destinées à occuper le logement établis au titre de l’année n-2 (avis d’imposition 2015 portant sur les revenus 2014 pour une offre de prêt émise en 2016). Le montant des ressources à prendre en compte s'entend du revenu fiscal de référence de l'emprunteur, le cas échéant corrigé, établi au titre de l’année n-2 auquel est ajouté le cas échéant celui ou ceux de la ou des autres personnes destinées à occuper le logement financé avec le prêt aidé par l’État à titre de résidence principale et qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l'emprunteur ;
− « revenu plancher » : coût total de l’opération divisé par neuf. L’utilisation de ce revenu plancher vise à ne pas accorder un avantage excessif à des ménages dont les ressources ont fortement augmenté entre l’année de référence et la demande de prêt.

Nota bene : ces plafonds s’appliquent également aux PAS (offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2016).

Quotités de prêt (CCH : L.31-10-9 R.31-10-9)

Le montant du prêt est égal au produit d’une quotité par le montant de l’opération apprécié dans la limite d’un plafond.

La quotité de prêt (hors vente du parc social à ses occupants), commune au logement neuf et au logement ancien depuis le 1er octobre 2014, est portée, à compter du 1er janvier 2016, et sur tout le territoire à 40 %.

La quotité de prêt pour les opérations portant sur la vente du parc social à ses occupants est fixée à 10 % du coût total d’opération.

Pour mémoire, le montant du PTZ ne peut excéder le montant du ou des autres prêts d’une durée au moins égale à deux ans concourant au financement de l'opération.


Plafonds d’opération pris en compte pour le calcul du PTZ (CCH : R.31-10-10)

Les plafonds d’opération pris en compte (pour le neuf comme pour l’ancien) pour le calcul du prêt sont les suivants :

Nombre de personnes destinées à occuper le logement Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 150 000 135 000  110 000  100 000 
2 210 000  189 000  154 000  140 000 
3 255 000  230 000  187 000  170 000 
4 300 000  270 000  220 000  200 000 
5 et plus 345 000  311 000  253 000  230 000 

Nota bene : ces plafonds sont en vigueur depuis le 1er octobre 2014.


Conditions de remboursement du prêt (CCH : R.31-10-11)

Les conditions de remboursement du prêt à taux zéro sont fonction de la localisation du logement (zonage A, B1, B2 et C), et des ressources de l'emprunteur (et de celles des personnes destinées à occuper le logement, soit revenu fiscal de référence de l’année n-2 ou « revenu plancher »).

Pour déterminer les conditions de remboursement du PTZ, on divise le montant retenu pour apprécier le respect des plafonds de ressources (revenu fiscal de référence ou coût d'opération divisé par neuf) par un coefficient familial, qui dépend du nombre de personnes destinées à occuper le logement. Les revenus « familialisés » ainsi calculés déterminent les conditions de remboursement.

Les valeurs du coefficient familial sont les suivantes :

Nombre de personnes 1 2 3 4 5 6 7 8 et plus
Coefficient familial 1,0 1,4 1,7 2,0 2,3 2,6 2,9 3,2

 

Revenus familialisés (en euros) Durée total du prêt Période de différé total Période de remboursement des sommes restant dues à l'issue du différé
Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
≤ à 22 000 ≤ à 19 500 ≤ à 16 500 ≤ à 14 000 25 ans 15 ans 10 ans
de 22 001 à 25 000 de 19 501 à 21 500 de 16 501 à 18 000 de 14 001 à 15 000 22 ans 10 ans 12 ans
de 25 001 à 37 000 de 21 501 à 30 000 de 18 001 à 27 000 de 15 001 à 24 000 20 ans 5 ans 15 ans

(*) - Cette durée ne peut dépasser la plus longue des durées du ou des autres prêts concourant au financement de l’opération.
(**) - L’emprunteur peut réduire au moment de l’octroi du prêt cette période de remboursement (dans la limite de quatre ans).

Le remboursement, par mensualités constantes, du prêt sans intérêt s’effectue en deux périodes ; l’emprunteur ne commence à rembourser qu’à l’issue de la période de différé.


Condition d’occupation du logement à titre de résidence principale (CCH : L.31-10-6 et R.31-10-6)

Le logement financé à l’aide d’un PTZ doit être occupé à titre de résidence principale par l’emprunteur et les personnes destinées à occuper le logement au minimum huit mois par an, sauf en cas de force majeure, pour raison de santé ou en cas d’obligation liée à l’activité professionnelle, pendant une durée minimale de six ans (sauf remboursement anticipé du prêt intervenant à l’intérieur de ce délai), à compter du premier déblocage de fonds (au lieu de la durée de remboursement jusqu’ici).

L’occupation doit intervenir dans un délai d’un an à compter de la déclaration d’achèvement des travaux ou de l’acquisition du logement si celle-ci est postérieure. Ce délai peut être porté à six ans lorsque le logement est destiné à être occupé par l’emprunteur à compter de son départ à la retraite. Dans ce cas, le logement doit obligatoirement être loué sous conditions de ressources et de loyer.

Par ailleurs, la location du logement est possible quand l’emprunteur est appelé à quitter sa résidence du fait de la survenance d’événements limitativement visés par la réglementation : mobilité professionnelle entraînant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé, décès, divorce, dissolution d’un PACS, invalidité ou incapacité reconnue par la délivrance d’une carte d’invalidité par la commission des droits et de l’autonomie des personnes handicapées, chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à Pôle emploi .

Obligatoire (en cas de retraite) ou facultative, la location, d’une durée maximale de six ans, se fait dans les conditions prévues par la réglementation (conditions de loyers et de ressources PLS, déclaration à l’établissement prêteur, durée maximale de six ans).

Le logement ne peut être ni affecté à la location saisonnière ou meublée, ni utilisé comme résidence secondaire, ni occupé à titre d’accessoire d’un contrat de travail, ni détruit sans qu’il soit procédé à sa reconstruction dans un délai de quatre ans à compter de la date du sinistre.

Le logement peut être utilisé par l’emprunteur ou l’un des occupants du logement à titre accessoire pour un usage commercial ou professionnel dès lors que la surface affectée à cette activité n’excède pas 15 % la surface financée initialement par le prêt.

Passé le délai de six ans, l’emprunteur sera libre de l’usage du logement financé.

Nota bene : Cette mesure d’assouplissement peut concerner, en cas d’accord entre l’emprunteur et l’établissement de crédit, tous les PTZ en cours d’amortissement, quelle que soit la date à laquelle l’offre de prêt a été émise (CCH : R.31-10-1 et suivants pour les offres de prêts émises depuis le 1er janvier 2011, CCH : R.318- 1 et suivants pour les offres de prêts émises entre le 1er février 2005 et le 31 décembre 2010 et R.317-1 et suivants pour les offres de prêt émises entre le 1er octobre 1995 et le 31 janvier 2005)

La mesure concerne également les prêts conventionnés dont l’offre de prêt est émise à compter du 1er janvier 2016 et peut concerner, en cas d’accord entre l’emprunteur et l’établissement prêteur les prêts conventionnés en cours d’amortissement.

Changement de propriétaire et transfert du prêt (CCH : L.31-10-6 et R.31-10-6)

Toute mutation entre vifs (vente ou donation) du logement entraîne le remboursement intégral du capital restant dû au titre du PTZ, au plus tard au moment de l’accomplissement des formalités de publicité foncière de la mutation.

Toutefois, l'emprunteur peut transférer son prêt sur une nouvelle opération éligible au PTZ, à la date du transfert. Désormais, au-delà d’un délai de six ans suivant la date du premier déblocage de fonds, le transfert de prêt peut se faire sur toute opération d’acquisition ou de construction d’une nouvelle résidence principale (logement neuf ou ancien sans conditions de localisation et/ou de travaux, ou de vente du parc social à ses occupants). L’établissement de crédit pourra toujours refuser le transfert s’il a pour effet de dégrader significativement le niveau de garantie dont il dispose.

Nota bene : cette mesure d’assouplissement peut concerner, en cas d’accord entre l’emprunteur et l’établissement de crédit, tous les PTZ en cours d’amortissement dont l’offre de prêt a été émise à compter du 1er janvier 2011. Pour mémoire, dans le cadre des offres de prêt PTZ émises précédemment (CCH : R.318-1 et suivants pour les offres de prêts « NPTZ » émises entre le 1er février 2005 et le 31 décembre 2010 et R.317-1 et suivants pour les offres de prêt émises entre le 1er octobre1995 et le 31 janvier 2005), le transfert du prêt est déjà possible sur toute opération d’acquisition ou de construction d’une nouvelle résidence principale (logement neuf ou logement ancien sans conditions).

La mesure d’assouplissement concerne également les prêts conventionnés dont l’offre de prêt est émise à compter du 1er janvier et peut concerner, en cas d’accord entre l’emprunteur et l’établissement prêteur les prêts conventionnés en cours d’amortissement à la date du 1er janvier 2016.

 

Dispositions relatives au PTZ réhabilitation (achat dans l’ancien avec travaux) (CCH : L.31-10-2 et R.31-10-2)

Le PTZ réhabilitation (acquisition d’un logement ancien avec travaux), tel qu’il a été mis en place par la loi de finances pour 2015 et qui concernait jusqu’ici certaines communes listées par arrêté, est ouvert à l’ensemble des communes.

Les conditions relatives aux travaux (quotité et catégorie de travaux) sont inchangées.


Quotité et catégories de travaux (CCH : L.31.10.3 et R.31.10.2 III)

La quotité minimale de travaux d'amélioration est fixée à 25 % du coût total de l’opération (incluant les dits travaux et correspondant à 1/3 du prix d’acquisition seule hors frais de notaire). Pour mémoire, dans le cadre de la réglementation PTZ, le coût total de l’opération comprend : la charge foncière ou la charge immobilière, les honoraires de géomètre et les taxes afférentes, à l'exclusion des frais d'acte notarié et des droits d'enregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles anciens, les coûts d'aménagement et de viabilisation du terrain et les honoraires afférents, le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation ou leur certification, à l'exception des éventuels montants financés au moyen d’un éco-prêt à taux zéro, les honoraires de négociation restant, le cas échéant, à la charge de l'acquéreur, les frais relatifs à l'assurance de responsabilité décennale ou à l'assurance de dommages-ouvrages, la taxe d'aménagement.

Les travaux retenus correspondent à tous travaux ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes (au sens de l’arrêté du 30.12.10), la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d’énergie, à l’exception de ceux financés à l’aide d’un éco-prêt à taux zéro.

L’emprunteur doit justifier du programme de travaux en fournissant à l’établissement de crédit une attestation sur l’honneur conforme à un modèle (cf. annexe XIV de l'arrêté du 30.12.10 modifié) ainsi que l’ensemble des devis permettant de justifier du montant prévisionnel de ces travaux.

Pour mémoire, toutes les opérations financées par un PTZ (logement neuf et logement ancien) peuvent comprendre des travaux.


Délai de réalisation des travaux (CCH : L.31.10.3 et R.31.10. 8 / arrêté du   30.12.14 : JO du 31.12.14)

Comme pour toutes les opérations comprenant des travaux financés par un PTZ, ils devront être réalisés dans un délai de trois ans à compter de l'émission de l'offre de prêt. Par ailleurs, ils ne devront pas avoir été commencés par l’emprunteur avant l’émission de l’offre de prêt.

L’emprunteur pourra solliciter au plus tard trois mois avant son expiration un allongement de ce délai par une demande motivée déposée auprès de l’établissement de crédit dans les situations suivantes :
− en cas de force majeure ;
− en cas de maladie ou d’accident de l'emprunteur ayant entraîné une incapacité temporaire de travail  d’une durée de trois mois minimum ;
− en cas de décès de l’emprunteur ;
− en cas de procédure contentieuse liée à la réalisation de l’opération ;
− en cas de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ou de catastrophe technologique.

Nota bene : les opérations finançables au titre du logement neuf et du logement ancien (dans le cadre vente du parc social à ses occupants) sont toujours finançables.

Pour mémoire, est considéré comme un logement neuf au sens du PTZ : la construction d’un logement accompagnée le cas échéant de l’acquisition de droits de construire ou de terrains destinés à la construction de ce logement, l’acquisition d’un logement en vue de sa première occupation, l’aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l’habitation, l’acquisition d’un logement en vue de sa première occupation après la réalisation de travaux de grande envergure, l’acquisition d’un logement faisant l’objet d’un contrat de location lorsque l’emprunteur est le premier occupant à la date de la levée de l'option.


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Source: ANIL, www.anil.org

 

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