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LA LOCATION VIDE (loi du 6 juillet 1989) PDF Imprimer Envoyer
FAQ - VOUS CHERCHEZ OU LOUEZ UN LOGEMENT ?

1. congé

2. Frais divers

3. Loyer

4. DÉPÔT DE GARANTIE

5. ÉQUIPEMENT

6. transfert de bail

7. Cautionnement

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1. congé

 

— Q : La fin d'un CDD justifie-t-elle la réduction d’un préavis de départ d’un logement loué vide?

— R : Les articles 12 et 15-I de la loi du 6 juillet 1989 permettent au locataire de réduire la durée légale des 3 mois de préavis à 1 mois dans certains cas, limitativement prévus par le loi.

L’article 15 prévoit la réduction du préavis notamment en cas de perte d’emploi.

La jurisprudence a accordé le préavis réduit pour les fins de contrat à durée déterminée, considérées comme des pertes d’emploi au sens de la loi, dans un arrêt de la Cour de cassation en date du 8 décembre 1999.

Il convient de préciser cependant que, pour que subsiste un lien de causalité entre la perte d’emploi et le congé de nature à justifier un délai de préavis réduit à 1 mois, celui-ci doit être délivré à une date suffisamment proche.

 

— Q : Dans le cadre d’une colocation, le préavis réduit à un mois en cas de licenciement d’un colocataire s’applique-t-il aux autres locataires?

— R : Une réponse ministérielle du 1er janvier 2004 est venue préciser qu’en présence de pluralité de locataires, la réduction de la durée de préavis bénéficie à la seule personne concernée par l’évènement, sauf en cas de cotitularité légale en vertu de l’article 1751 du code civil (cas des époux) ou en cas de communauté de vie pour les concubins (CA Montpellier, 1er ch, 29 novembre 1995).

 

— Q : À partir de quelle date, court le préavis de départ d’un logement non meublé?

— R : L’article 15-I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le délai de préavis du congé du locataire « court à compter de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception », c'est-à-dire de la date qui est apposée par l’administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire, et non pas celle du jour de la première présentation au domicile du locataire, « ou de la signification de l’acte d’huissier ».

 

— Q : Le bailleur peut-il remettre en location son logement suite à un congé pour vente délivré à son locataire, dans le cadre de la location vide?

— R : La jurisprudence précise que pour que le congé pour vente (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) soit valable il faut et il suffit que le bailleur ait décidé d’offrir à la vente le logement au moment de la délivrance du congé. Le bailleur n’a pas de justification à présenter autre que la preuve de la réalité de son intention de vendre.

Cependant, si le bailleur n’accomplit aucune démarche sérieuse pour vendre son bien après le départ de son locataire, il s’expose à une action en annulation du congé pour fraude aux droits du preneur. La loi du 6 juillet 1989 n’interdit pas au bailleur de relouer un logement ayant fait l’objet d’une mise en vente et n’impose aucun délai entre le départ du locataire et la signature du nouveau contrat de location. Dès lors qu’il n’y a pas eu de fraude et que le propriétaire est en mesure de prouver devant le juge que le défaut de vente n’est pas de son fait, il devrait pouvoir échapper à une action en dommages-intérêts engagée par son ancien locataire. La preuve en général est apportée par des justificatifs de mise en vente, de visites, de pourparlers, à un prix correspondant à la valeur du bien ; le juge apprécie souverainement ces preuves.

 

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2. FRAIS DIVERS

 

— Q : Le bailleur ou son mandataire a-t-il le droit de facturer des frais d’envoi de quittance?

— R : Dans le cadre de la location vide, l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande » et l’article 4 de la même loi considère comme nulle et non avenue la clause prévoyant de tels frais.

Par conséquent, les frais administratifs ou postaux occasionnés par l’envoi d’une quittance ou d’un avis d’échéance ne peuvent être réclamés au locataire (Réponses Ministérielles du 8 mai 2007 et du 31 janvier 2006).

 

— Q : Une agence immobilière peut-elle facturer au locataire l’établissement d’un état des lieux?

— R : Les frais d’établissement d’un état des lieux ne sont prévus que lorsque l’état des lieux est établi par huissier. Si les parties ne jugent pas utile de recourir à un huissier, l’état des lieux est établi contradictoirement, en présence des deux parties. Le propriétaire (ou son mandataire, par exemple un agent immobilier) et le locataire établissent ensemble l’état des lieux en se rendant sur place.

Toute clause du bail prévoyant le partage des frais d’établissement de l’état des lieux, fait par l’agence immobilière, entre le bailleur et le locataire, est réputée non écrite.

À titre informatif, le prix d’un état des lieux établit par huissier est règlementé, il a été fixé par décret, pour cette année, à 152,28 € et doit être partagé par moitié entre le locataire et le propriétaire.

Cependant pour les baux signés à compter du 26 mars 2014, si un intermédiaire (agent immobilier) réalise cet état des lieux, sa rémunération est partagé entre le bailleur et le locataire (montant plafonné par décret). Les modalités d'établissement  des états des lieux seront fixées par décret en Conseil d'Etat. 

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3. LOYER

 

— Q : N’existe-t-il pas une règlementation pour la fixation du loyer?

— R : Dans l’hypothèse d’un logement privé, loué dans le cadre d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, les dispositions de l’article 17 sont applicables.

Par conséquent, à l'entrée dans les lieux, le loyer est librement fixé par le bailleur. Cette règle est fixée depuis le 31 juillet 1997 dans toutes les régions quelque soit le type de logement (neuf ou ancien) sauf pour les logements sociaux.

En d’autres termes, en signant le contrat de bail, le locataire s'engage à respecter ses engagements concernant le règlement du montant de loyer.

La signature du bail vaut acceptation, par le locataire, des conditions fixées au contrat tant qu’elles ne dérogent pas aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Cependant à compter du 26 mars 2014, pour tout nouveaux contrat le régime de la fixation initiale du loyer est différent selon que le logement est situé ou non dans une zone dite " tendue " et dotée obligatoirement d’un OLL (Observatoire locaux des loyers). En dehors de ces zones, la fixation initiale du loyer des logements mis en location est libre. Dans les zones tendues, la fixation initiale du loyer de base est libre, dans la limite du loyer de référence majoré défini par le préfet.
Dans les zones dotées obligatoirement d’un OLL (les zones tendues), le représentant de l’État dans le département, c'est-à-dire le préfet, fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique. Les catégories de logement et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l’observatoire local des loyers. 
Chaque loyer de référence est égal au loyer médian, calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’OLL, selon les catégories de logement et par secteur géographique. 
Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés, respectivement par majoration de 20% et par minoration de 30% du loyer de référence.
Dans les zones d’encadrement des loyers, un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base, dès lors que le logement présente des caractéristiques déterminantes (de localisation ou de confort).

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4. DéPOT DE GARANTIE

 

— Q : Dans le cadre de la location vide, en cas de départ d’un des locataires, le dépôt de garantie peut-il être restitué en partie au locataire sortant?

— R : Il est fréquent qu'un bail à usage d'habitation soit consenti à deux ou plusieurs personnes non mariées; il peut s'agir de concubins ou de personnes qui louent ensemble un logement (étudiants).

La jurisprudence affirme que le co-preneur, qui délivre seul un congé, ne peut exiger la restitution d’une fraction ou de la totalité puisque le bail se poursuit à l’égard de l’autre. En effet, le remboursement du dépôt de garantie suppose la restitution effective des lieux, constatée par la remise des clés au bailleur.

Par conséquent, le locataire sortant n’est pas en droit de demander, au bailleur ou à son mandataire, la restitution du dépôt de garantie tant que le colocataire restant n’a pas lui-même donné congé et libéré les lieux.

 

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5. Equipements

 

— Q : Le locataire peut-il exiger du bailleur qu’il installe à ses frais une ligne téléphonique dans le logement qu’il loue?

— R : Pour les logements neufs, il existe une disposition légale qui prévoit l’obligation de pourvoir les logements d’une ligne téléphonique, mais pour les logements anciens, si cet élément d’équipement ne figure pas dans le bail, le bailleur n’a aucune obligation de l’installer. En d’autres termes, c’est au locataire de prendre à sa charge les frais de branchement ou de création de la ligne téléphonique.

 

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6. TRANSFERT DE BAIL

 

— Q : Une personne, vivant avec son frère depuis plusieurs années, peut-elle bénéficier du transfert de bail à son nom en cas de décès de ce dernier, seul signataire du contrat?

— R : L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit « le transfert ou la continuité » du contrat au profit de certains occupants de l’immeuble, lorsque le locataire en titre décède ou abandonne les lieux. Le frère du locataire ne fait pas partie de cette liste légale.


En effet, seuls sont concernés :

– le conjoint survivant sans préjudice de l’article 1751 du code civil,

– les descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès,

– les ascendants, le concubin notoire ou les personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. Le concubin de même sexe bénéficie du transfert du bail (Code civil : art. 515-8 nouveau),

– le partenaire du locataire engagé dans un PACS / pacte civil de solidarité.

 

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7. CAUTIONNEMENT

 

— Q : Peut-on résilier une caution solidaire?

— R : Il est très difficile de faire annuler un engagement de caution. 

Si le cautionnement a été donné pour une durée déterminée (durée du bail initial par exemple), elle ne peut prendre fin par anticipation. Le seul moyen d'en sortir est que le bail ait été dénoncé, par tous les signataires, avant sa date d'expiration, ce qui entraînera de facto la fin de la (ou des) caution(s).

En conséquence, si le bail a été signé par deux locataires solidaires, ce qui est généralement le cas, il est nécessaire que les deux aient donné congé pour la même date, le congé de l'un ne mettant pas fin au bail. À défaut, l'engagement de caution reste actif jusqu'à l'expiration de la durée prévue.

Si le cautionnement a été donné pour une durée indéterminée (durée du bail initial et des ses renouvellements, par exemple), il faut nécessairement attendre la date d'expiration du bail initial ou de son renouvellement pour pouvoir y mettre fin unilatéralement. Une lettre recommandée avec AR est indispensable. Bien entendu, comme dans la situation précédente, un congé donné par les locataires concomitamment entraîne la fin des engagements de caution lorsque la location se termine.

 

 

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Mise à jour le Jeudi, 03 Avril 2014 14:10
 

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