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FAQ - VOUS ÊTES PROPRIÉTAIRE ?

1. Organes de la copropriété
2. L'assemblée générale
3. La vente d'un lot
4. Les charges et impayés
5. Les majorités

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1. Organes de la copropriété

 

– Q : Un copropriétaire peut-il être membre du conseil syndical alors qu’il n’est que l’usufruitier du lot en copropriété?

– R : L’actuel article 21 de la loi du 10 juillet 1965 détermine les personnes qui peuvent être désignées comme membre du conseil syndical et limite par conséquent le choix de l’assemblée générale.

Les membres du conseil syndical sont choisis parmi les copropriétaires ou les associés d’une société d’attribution, ou encore les titulaires d’une location-accession, ou leurs conjoints et représentants légaux.

De cette règle on déduit, que ne peut être désigné comme conseiller syndical, le titulaire d’un droit d’usage et d’habitation (Réponse Ministérielle de 26 février 1971) ainsi que l’usufruitier (Réponse Ministérielle du 25 juillet 2006) parce que ni l’un ni l’autre n’ont la qualité de copropriétaire.

N’ayant cependant aucune jurisprudence sur ce point, la question reste tout de même soumise à l’appréciation souveraine des tribunaux.

 

– Q : Un gardien d’immeuble, propriétaire d’un lot, peut-il être membre du conseil syndical?

– R : La loi indique que ne peuvent pas être conseiller syndical même s’ils sont copropriétaire le syndic, son conjoint, ses ascendants, descendants et salariés.

Or, le gardien n’est pas salarié du syndic mais du syndicat des copropriétaires. Il peut donc être membre du conseil syndical, cependant cette situation est à déconseiller car certaines questions abordées en réunion peuvent le concerner.

 

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2. L’assemblée générale

 

– Q : Le syndic n’a-t-il pas obligation de joindre des devis, concernant les travaux à voter, lors de l’envoi de la convocation d’assemblée générale?

– R : Rappelons que, l’article 11 du décret du 17 mars 1967 dispose que sont notifiées au plus tard en même temps que l’ordre du jour et pour la validité de la décision « les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à voter un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ».

Il faut donc en déduire que les devis doivent obligatoirement être annexés à la convocation.

En outre, précisons qu’ils doivent être le plus détaillés possible. Les juges ont précisé que le syndic n’avait pas besoin de joindre plusieurs devis à la convocation, sauf disposition du règlement de copropriété ou décision d’assemblée générale le prévoyant. Dans cette hypothèse, ils doivent tous être communiqués aux copropriétaires.

 

– Q : Est-il obligatoire d’atteindre un quorum pour tenir une assemblée générale de copropriété?

– R : Il n'existe pas de quorum en soi pour la tenue d'une assemblée générale. Ce quorum existait dans une loi de 1938, abrogée en 1965. Une assemblée à un seul copropriétaire peut donc valablement être tenue. Néanmoins, si moins de la moitié en tantièmes des copropriétaires sont présents ou représentés, il sera impossible de prendre des décisions à une autre majorité que celle de l'art. 24 (et celles de l'art. 25 si 1/3 des copropriétaires se prononcent pour - Loi SRU), ce qui limite les pouvoirs de cette assemblée.

 

– Q : Combien de pouvoir peut détenir un mandataire?

– R : Sur le fondement de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, « tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 5% des voix du syndicat.

Le principe c’est par conséquent que toute personne, même non membre du syndicat, peut être détentrice d’une délégation de vote également appelé « pouvoir ». Cependant la loi fixe une liste de personnes ne pouvant recevoir de mandat: le syndic, son conjoint ou partenaire lié par un PACS, ses préposés, ainsi que les salariés du syndic , leurs conjoints ou leurs partenaires liés par un PACS, leurs ascendants et descendants.

 

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3. La vente d’un lot

 

– Q : En cas de vente d’un lot en copropriété, l’acquéreur est-il tenu de payer un solde de charges révélé lors de l’approbation des comptes, alors qu’il concerne des années pendant lesquelles il n’était pas propriétaire?

– R : Rappelons tout d’abord que, le décret 27 mai 2004 est venu clarifier les rapports entre vendeur et acquéreur d'un lot de copropriété (art. 6-2 et 6-3 nouveaux de la loi du 10 juillet 1965).

Ces articles prévoient notamment, que « le trop ou moins perçu sur provisions révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes ».

En d’autres termes il convient de se référer à la date de l’approbation des comptes pour effectuer la répartition entre le vendeur et l’acquéreur qu’ils s’agissent de charges antérieures ou non.

À titre informatif, une convention contraire est possible mais elle n'a d'effet qu'entre les parties au contrat de vente.

 

– Q : En cas de vente d’un lot en copropriété qui doit prendre en charge les frais de mutation?

– R : Rappelons effectivement que, la vente d’un lot en copropriété génère la facturation par les syndics, auprès des vendeurs, des frais de mutation variables d’un syndic à l’autre. Ces frais rémunèrent le syndic du surcroit de travail occasionné par la délivrance de l’état daté. Ils figurent au titre des honoraires pour prestations particulières du contrat de syndic votés en assemblée générale.

Suite à une contestation de copropriétaires vendeurs, la Cour de Cassation – dans un arrêt du 11 octobre 2005 – a censuré cette pratique, considérant que les décisions d’assemblée générale régissent uniquement les rapports du syndicat des copropriétaires avec le syndic, et non ceux de chacun des copropriétaires avec celui-ci.

La loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a définitivement réglé le problème. Désormais les frais de mutation réclamés par le syndic au titre de la délivrance de l’état daté – tels qu’ils résultent du contrat de syndic approuvé par l’assemblée générale – pourront être imputés sur le compte du vendeur et figurer dans l’opposition adressée par le syndic au notaire.

 

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4. Les charges et impayés

 

– Q : Comment se répartissent les charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire?

– R : En l’absence de disposition particulière dans l’acte constituant ce démembrement de propriété, les charges se répartissent selon les principes posés par les articles 605 et 606 du Code civil.

Aux termes de l’article 605 du code civil « L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu ».

L’article 606 ajoute que « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien ».

 

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5. Les majorités

 

– Q : A quelle majorité vote-t-on un ravalement en copropriété?

– R : Le ravalement d’un immeuble consiste à remettre en état ses murs extérieurs et ses accessoires (volets, portes, fenêtres..).

Ces types de travaux peuvent être décidés par l’assemblée générale ou imposés par la municipalité.

La majorité requise pour le vote du ravalement dépend de la nature des travaux prévus :

– Lorsqu’il s’agit de travaux d’entretien destinés à assurer la propreté et la conservation de l’immeuble notamment son étanchéité, la majorité nécessaire au vote est celle de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés en assemblée générale (Cass.3e civ. 26 octobre 1971, D.1972, 296).

– Si le ravalement consiste en des travaux d’amélioration tels que le renforcement de l’isolation, l’embellissement de la façade, ils doivent être décidés à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des membres du syndicat).

– Enfin, le ravalement rendu obligatoire par un arrêté municipal n’est pas soumis au vote des copropriétaires. En effet, il s’impose au syndicat, qui doit toutefois en définir les conditions d’exécution à la majorité de l’article 24 (majorité des voix des  copropriétaires présents et représentés).

Mise à jour le Mardi, 28 Février 2017 15:48
 

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