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VOUS ÊTES PROPRIÉTAIRE - BAILLEUR

1. LA DISCRIMINATION DANS L'ACCES AU LOGEMENT

2. LE CONTRAT DE LOCATION

a. L'entrée dans les lieux

b. Le cours de la location

c. La fin du bail

d. La reconduction du bail

–––––

 

Le secteur locatif dit « privé » comprend des locations à usage d'habitation soumises à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à la loi du 1er septembre 1948 ou aux dispositions du Code civil (secteur dit « libre »).

La plupart des locations à usage d'habitation sont régies par la loi du 6 juillet 1989 qui définit les droits et obligations des locataires et propriétaires (durée du contrat, montant du loyer, conditions de conciliation...). Elle protège les locataires en leur reconnaissant de nombreux droits.

Ce qu'il est important de retenir, c'est que cette loi est d'ordre public : les dispositions s'appliquent même si le contrat prévoit autre chose.

La loi du 6 juillet 1989 s’applique aux locations de locaux neufs ou anciens :
– à usage d’habitation principale,
– à usage mixte professionnel et d’habitation principale,
– aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

 

1. LA DISCRIMINATION DANS L'ACCES AU LOGEMENT

La loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 17 janvier 2002, interdit toute forme de discrimination dans les rapports locatifs (loi du 6.7.89 : art. 1).

En effet, « aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement pour un motif discriminatoire défini à l'article 225-1 du code pénal ».

En cas de litige, la personne s'étant vu refuser la location d'un logement présente des éléments de fait laissant supposer l’existence d’une discrimination directe ou indirecte. Il incombe ensuite à la partie défenderesse (le bailleur ou son mandataire) de prouver que sa décision est justifiée. Le juge forme sa conviction après avoir ordonné, en cas de besoin, toutes les mesures d’instruction qu’il estime utiles.

 

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2. LE CONTRAT DE LOCATION


A. L'entrée dans les lieux

Les sommes à verser lors de la signature du bail

En plus du premier mois de loyer généralement payable d'avance, le locataire peut avoir d'autres sommes à payer à la signature du bail. 

– Le contrat de location peut prévoir le paiement d’un dépôt de garantie pour garantir l’exécution de ses obligations locatives.

 

Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois. En revanche, si le locataire demande un paiement mensuel pendant le cours du bail, le bailleur pourra exiger un dépôt de garantie.

 

Il ne peut être supérieur à un mois de loyer (hors charges).

Le montant de ce dépôt ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat, ni même au moment du renouvellement du contrat de location.

« Le dépôt de garantie doit être restitué Modèle courrier dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception , des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu , aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. 

Pour les baux signés à compter du 26 mars 2014, la loi précise également qu'il est restitué dans un délai maximal d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision ne pouvant excéder 20% du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. À défaut de restitution dans les délai prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. 
Le locataire indique au bailleur ou à son mandataire , lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.


En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur ». 

– Lorsqu'un intermédiaire (tel qu'un agent immobilier) est mandaté pour se livrer ou prêter son concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location, l'article 5 de la loi de 1989 prévoit que « sa rémunération est à la charge du bailleur, à l'exception des honoraires liés au visite du locataire, à la constitution du dossier et à la rédaction du contrat qui sont partagés entre le bailleur et le locataire».

Pour les baux signés à compter du 26 mars 2014, le montant de ces prestations doit être inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée (décret à paraitre).

 

– Lorsqu'un état des lieux d'entrée est fait contradictoirement entre les parties (en présence des deux parties et avec leurs deux signatures sur l'acte), cela n'engendre aucun frais pour le locataire. En outre, s'il s'avère impossible de procéder à un constat amiable, la personne y ayant un intérêt utilisera la procédure prévue par l'article 3-2 de la loi en faisant convoquer l'autre partie en vue de l'établissement d'un état des lieux par huissier. Les frais sont alors partagés par moitié.

Pour les baux signés à compter du 26 mars 2014, si un intermédiaire (agent immobilier) réalise cet état des lieux, sa rémunération est partagé entre le bailleur et le locataire (montant plafonné par décret). Les modalités d'établissement  des états des lieux seront fixées par décret en Conseil d'Etat.



– Sur le fondement de l'article 7 de la loi de 1989, le locataire doit s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et en justifier lors de la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Le locataire aura donc, dès la signature du bail, l'obligation de cotiser pour une assurance habitation.

– Des frais d'ouverture de compteurs d'eau, de gaz et d'électricité peuvent incomber au locataire lors de l'entrée dans les lieux.

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La conclusion du contrat

La loi impose que le contrat de location soit établi par écrit. L'écrit protège le locataire et permet de s'assurer que les deux parties connaissent les éléments essentiels du bail (prix, durée, conditions de rupture …). Le bail verbal n’est pas nul pour autant, il sera régi par la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire qui ne détient pas de contrat écrit doit en réclamer un à son propriétaire (mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception – article 3 loi 6.08.89).

Le contrat peut être établi :
– soit par acte authentique, c’est-à-dire avec le concours d’un officier ministériel, notaire par exemple. Une expédition, copie de l’acte authentique, est délivrée à chaque partie ;
– soit par acte sous seing privé (entre les parties) ; le contrat est fait en autant d’originaux qu’il y a de parties au contrat ayant un intérêt distinct (Code civil : art. 1325).

L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose l'utilisation d'un bail type défini par le décret du 29 mai 2015 (Décret n°2015-587 du 29.5.15: JO du 31.5.15 et arrêté du 29.5.15: JO du 31.5.15).
Les baux conclus à compter du 1er août 2015 doivent respecter le contrat type.

 Tandis que certaines clauses doivent obligatoirement figurer dans le bail, d'autres sont considérées comme interdites:

  • Clauses obligatoires

Le contrat de location doit indiquer à compter du 26 mars 2014:

– le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que le cas échéant ceux de son mandataire ;
− le nom ou la dénomination du locataire;
– en cas de changement de propriétaire, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination, son domicile ou siège social et le cas échéant ceux de son mandataire ;
– la date à laquelle le contrat commence à s’appliquer et sa durée, la description des locaux et des annexes (garage, jardin, cave ...) ;
– leur destination, c’est-à-dire l’usage qui devra en être fait (ex: usage d’habitation, usage professionnel et d’habitation) ;
– la désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive, et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble ou du lotissement qui font l’objet d’un usage commun ;
– le montant du loyer, ses modalités de paiement, ainsi que ses règles de révision éventuelle (art. 17 d) ; 
− le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement et définis par le représentant de l'Etat dans le département dan les zones où s'applique l'arrêté mentionné au I de l'article 17; le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail; la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail;
– le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu ;
– la surface habitable de la chose louée.

Le renoncement, le cas échéant, au bénéfice de la garantie universelle des loyers, telle que prévue à l'article 24-2, doit être expressément mentionné dans le contrat de location. A défaut le bailleur s'engage à déclarer le contrat de location auprès de l'agence mentionnée au II du même article 24-2. 

Si le contrat est conclu avec un bailleur personne physique pour une durée inférieure à trois ans, doivent être mentionnées les raisons professionnelles ou familiales et l’événement précis qui justifient la reprise.

Si les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le bail ou un avenant au bail précise le cas échéant la majoration du loyer consécutive.

Si le locataire exécute des travaux dans un logement qui est aux normes, la nature des travaux et les conditions dans lesquelles le loyer sera diminué en contrepartie doivent être précisées dans le bail.

  • Clauses interdites (article 4 loi du 6.08.89)

Afin que le propriétaire ne profite pas de l'éventuelle situation de faiblesse du locataire, un certain nombre de clauses sont interdites par l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 et ne peuvent pas être inscrites dans le contrat de location. Si ces clauses sont insérées dans le bail, elles sont « nulles et non avenues », c'est à dire qu'elles sont censées n'avoir jamais existé et n'ont aucun effet.

Exemple :  la clause imposant, comme mode de paiement du loyer, l’ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ; la clause imposant au locataire la facturation de l’état des lieux dès lors que celui-ci n’est pas établi par huissier de justice dans le cas prévu par l’article 3 ; la clause faisant supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du nouveau code de procédure civile….

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Les annexes au bail

Plusieurs documents doivent être joints au bail : 

– Un dossier de diagnostic technique (loi du 6.7.89 : art. 3-3) comprenant: le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d'exposition au plomb, un état des risques naturels et technologiques.

Pour les baux signés à compter du 26 mars 2014: une copie de l'état mentionnant l'absence ou, le cas échéant la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante, un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz viennent en supplément.


– Un état des lieux:

Il est vivement conseillé au locataire et au propriétaire de joindre un état des lieux au contrat de location. Ce document décrit l'état du logement et de l'équipement au moment de votre entrée dans les lieux. Il permet de vérifier que le logement est remis en bon état d'usage et, à la sortie, d'apprécier les éventuelles dégradations dont vous êtes responsable.
Il doit être établi contradictoirement par les parties, lors de la remise ou de la restitution des clés. A défaut, il est établi par huissier à l’initiative de la partie la plus diligente et les frais sont alors partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire.
À défaut d'état des lieux, le locataire est supposé avoir reçu le logement en bon état. En effet, l'article 1731 du code civil prévoit une présomption de bon état qui oblige le locataire à restituer le logement dans le même état.

Pour les baux signés à compter du 26 mars 2014, le locataire peut demander au bailleur de compléter l'état des lieux dans un délai de 10 jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission de conciliation.


Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

– Les extraits du règlement de copropriété

Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer à son locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au logement loué dans chacune des catégories de charges.

– Un acte de cautionnement

Lorsqu’un cautionnement est mis en place pour un contrat soumis à la loi du 6.7.89, le bailleur ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle réside en dehors du territoire métropolitain.

Lorsque le cautionnement des obligations du locataire ne comporte aucune précision de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location en cours, qu’il s’agisse du contrat initial, du contrat reconduit ou renouvelé.

L’acte de caution doit comporter différentes mentions manuscrites de la caution :
– le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location;
– une mention exprimant de manière explicite et non équivoque la nature et l’étendue de son obligation ;
– la reproduction de l’article 22-1 al. 4 ;
– sa signature.

Le bailleur est tenu de remettre à la caution un exemplaire du contrat de location.

Le non-respect de ces formalités entraîne la nullité de l’engagement.

Pour les baux signés à compter du 26 mars 2014, le bailleur qui a souscrit une assurance ou toute forme de garantie (à l'exception du dépôt de garantie), garantissant les obligations locatives du locataire (assurance privée ou GRL), sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti, ne peut plus demander au locataire la caution d’un tiers.


En outre, lorsque le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :
– s'il est apporté par un des organismes figurant dans une liste fixée par décret;
– ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur (loi MLLE du 25.3.09 : art. 55 / loi du 6.7.89 : art. 22-1)

Pour les baux signés à compter du 26 mars 2014, une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges  doit être annexée au bail (le contenu devra être fixé par décret en Conseil d'Etat).

 

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La durée du bail (loi 6.08.89: art.10)

La durée du contrat varie suivant la nature du bailleur:

¤ Bailleur personne physique

Le bailleur doit proposer un contrat de trois ans minimum. Lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ou lorsque le logement est en indivision, la durée du contrat est également de trois ans minimum.

¤ Exception : contrat d’une durée inférieure à trois ans (loi du 6.7.89 : art. 11)

Dans cette hypothèse la durée du contrat est au minimum d'un an.

Pour proposer un contrat d’une durée inférieure à trois ans, il faut qu’un événement précis justifie que le bailleur ait à reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales.

L'évènement doit être précis, attendu et sa date connue. Une éventualité, un souhait ne suffisent pas.

Deux mois au moins avant le terme du contrat, le bailleur doit :

− soit confirmer la réalisation de l’événement Modèle courrier par lettre recommandée avec avis de réception ; lorsque l’événement s’est produit, le locataire est alors déchu de plein droit de tout titre d’occupation au terme prévu dans le contrat ;
− soit proposer Modèle courrier le report du terme du contrat, si la réalisation de l’événement est différée ; il ne peut user de cette faculté qu’une seule fois.

Lorsque l’événement ne s’est pas produit ou n’est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans. L’obligation de confirmer l’événement deux mois au moins avant le terme du contrat est absolu. L’absence de confirmation, quand bien même l’événement se produirait, suffit à elle seule à porter le contrat à trois ans.

 

¤ Bailleur personne morale : contrat de six ans minimum

Lorsque le bailleur est une personne morale, le contrat de location est de six ans minimum, sauf s’il s’agit d’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus auquel cas la durée peut être celle prévue pour un bailleur personne physique.

¤ Cas où le bailleur est une collectivité locale

Les collectivités locales peuvent louer à titre exceptionnel et transitoire des logements leur appartenant : la durée et les conditions de renouvellement du contrat ne sont alors pas réglementées (loi du 6.7.89 : art. 40 v).

La collectivité locale n’est pas tenue de motiver le congé, mais doit respecter les conditions de préavis.

 

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B. Le cours de la location


Les obligations des parties

Le bailleur est obligé de:

− remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (loi du 6.7.89 : art. 6 / SRU : art. 187).

Cette obligation impérative, vise les locaux soumis à la loi de 89 (sont donc visés les logements HLM, les logements conventionnés, les logements soumis à la loi de 1948), ainsi que les locaux meublés, les logements foyers, les logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, les locations consenties aux travailleurs saisonniers (loi du 6.7.89 : art. 2 / SRU : art. 187).

La notion de décence est définie par décret en Conseil d’Etat (décret du 30.1.02) pour les locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte et certains des locaux visés à l’article 2 alinéa 2 (locaux meublés, locaux attribués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, locaux loués à des travailleurs saisonniers (sauf travailleurs agricoles).

− délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

− assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse de travaux.

− entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les réparations locatives sont définies par décret en conseil d’état (décret du 26.08.87).

− ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

− obligation du bailleur en cas de troubles de voisinage causés par les locataires (loi sur la prévention de la délinquance du 5.3.07 : art. 18 / loi du 6.7.89 : art. 6-1 nouveau)

 

Le locataire est obligé de :

– payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ;

– user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

– répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont le locataire a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu'il n’a pas introduit dans le logement ;

– prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ; Les modalités de prise en compte de la vétusté  sont déterminées par décret en Conseil d'Etat (décret à paraitre).

– permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ... ;

– ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ;

– s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

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Le loyer

Fixation initiale du loyer:

Le loyer est fixé librement par le bailleur pour les baux signés avant le 26 mars 2014.

A compter du 26 mars 2014, le régime de la fixation initiale du loyer est différent selon que le logement est situé ou non dans une zone dite " tendue " et dotée obligatoirement d’un OLL (Observatoire locaux des loyers). En dehors de ces zones, la fixation initiale du loyer des logements mis en location est libre. Dans les zones tendues, la fixation initiale du loyer de base est libre, dans la limite du loyer de référence majoré défini par le préfet.
Dans les zones dotées obligatoirement d’un OLL (les zones tendues), le représentant de l’État dans le département, c'est-à-dire le préfet, fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique. Les catégories de logement et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l’observatoire local des loyers. 
Chaque loyer de référence est égal au loyer médian, calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’OLL, selon les catégories de logement et par secteur géographique. 
Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés, respectivement par majoration de 20% et par minoration de 30% du loyer de référence.
Dans les zones d’encadrement des loyers, un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base, dès lors que le logement présente des caractéristiques déterminantes (de localisation ou de confort).

Révision du loyer:

La révision du loyer en cours de bail est soumise à la présence d’une clause au contrat de bail. La révision ne peut être faite qu’une seule fois par an, à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
L’augmentation qui résulte de la clause de révision ne peut excéder la variation l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE et qui, depuis le 10 février 2008, correspond à la moyenne, sur les douze mois, de l’évolution des prix hors tabac et hors loyers.
A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence de l’IRL, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
L’IRL s’applique à tous les contrats de location régis par la loi du 6 juillet 1989, y compris les contrats en cours, sans qu’il soit nécessaire de modifier la clause de révision du bail faisant référence à l’ICC.

Dorénavant, si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an à compter de la date à laquelle il a la possibilité de le faire, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande ; la révision n’est donc pas rétroactive. La loi précise que le bailleur - qui aurait omis de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet - est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause de révision pour l'année écoulée. Ce dispositif est immédiatement applicable aux baux en cours.

Augmentation du loyer lors du renouvellement du bail:

En principe, le loyer au moment du renouvellement ne fait l’objet d’aucune réévaluation ; il est révisé en fonction de l’IRL, le cas échéant.
Toutefois, s’il est manifestement sous-évalué, il peut être réévalué par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage (procédure article 17).

Pour les baux signés à compter du 26 mars 2014, le régime de l’ajustement du loyer lors du renouvellement du bail diffère selon que le logement est situé ou non dans une zone d’encadrement.
Hors zone d'encadrement, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat, une proposition de renouvellement assortie d’un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Cette proposition ne peut en aucun cas être assortie d’un congé. La notification doit reproduire intégralement sous peine de nullité les dispositions de l’article 17 c, et mentionner le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.
Dans les zones d’encadrement, deux procédures d’ajustement du loyer sont ouvertes.
− Le locataire peut engager une action en diminution de loyer si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer, est supérieur au loyer de référence majoré fixé par arrêté. Il doit faire une proposition au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du contrat, dans les conditions de forme prévues pour le congé (loi du 6.7.89 : art. 15). La notification de la proposition d'un nouveau loyer doit reproduire intégralement, à peine de nullité, les dispositions de l’article 17-2, I et mentionner le nouveau montant du loyer proposé, ainsi que le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer. Le montant du loyer de référence majoré pris en compte est celui en vigueur à la date de la proposition émise par le locataire.
− Le bailleur peut engager une action en réévaluation du loyer dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré fixé par arrêté. Il doit faire une proposition au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat, dans les conditions de forme prévues pour le congé (loi du 6.7.89 : art. 15). La notification de la proposition d'un nouveau loyer doit reproduire intégralement, à peine de nullité, les dispositions de l’article 17-2, I et mentionner le nouveau montant du loyer, ainsi que le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer. Le montant du loyer de référence minoré pris en compte est celui en vigueur à la date de la proposition émise par le bailleur.

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Les charges locatives

L’article 23 de la loi dispose que « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie:
– des frais entraînés par les services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée.
– des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée.
– des taxes locatives qui correspondent à des services dont le locataire bénéficie ».

Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables, c’est-à-dire des charges que le propriétaire est amené à payer et dont il est en droit de réclamer le remboursement au locataire.

L’article 23 de la loi précitée du 6 juillet 1989 dispose que dans le cas de versement de provisions, les charges « doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle (...). Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et le cas échéant une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant 6 mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires ».
En d’autres termes, qu’elles donnent lieu au versement de provisions mensuelles ou non, les charges doivent, pour être récupérées auprès du locataire, correspondre à des frais qui ont réellement été engagés par le propriétaire qui doit donc les justifier. A défaut, le propriétaire ne peut en exiger le paiement.
Le locataire est donc en droit chaque année d'exiger Modèle courrier de son bailleur la mise à disposition des pièces justificatives des charges (factures, contrat d'entretien...).

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

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C. La fin du contrat


La fin du contrat à l'initiative du locataire (loi 6.07.89: art.12 et 15)

Pour quitter un logement, le locataire doit donner congé au propriétaire. Mais à la différence du propriétaire, il n'a pas besoin d'attendre la fin du contrat ni de motiver son intention de partir.

Règles applicables aux baux signés avant le 26 mars 2014:
Le congé doit être donné avec un délai de préavis de trois mois Modèle courrier par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier. Toutefois, en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, le délai est réduit à un mois Modèle courrier. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de 60 ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile et des locataires bénéficiaires du revenu minimum d’insertion (le texte devrait être modifié pour prendre en compte la suppression du RMI et la mise en place du RSA).

Le locataire redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire, en accord avec le bailleur.

Règles applicables aux baux signés à compter du 26 mars 2014:
Les hypothèses de réduction du délai de préavis à un mois sont élargies à de nouveaux cas. Sont concernés : les zones d’encadrement des loyers, le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile, le locataire bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé, le locataire attributaire d’un logement social (CCH : L.351-2). 
Le locataire souhaitant bénéficier du délai de préavis réduit doit préciser le motif invoqué et le justifier au moment de l’envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

logo attention Le congé donné par l'un des époux n'est pas valable pour l'autre qui reste locataire. Si les deux époux souhaitent quitter les lieux, ils doivent tous les deux signer le congé.

L'époux ayant donné congé reste, cependant, tenu du paiement  des loyers et charges en cas d'impayés jusqu'à la transcription du jugement de divorce à l'état civil.

Ces principes s'appliquent de la même manière pour les pacsés (solidarité jusqu'à la résiliation du PACS).

En ce qui concerne les concubins c'est le même principe. Le congé donné par l'un n'engage pas l'autre. Cependant les effets ne sont pas les mêmes selon qu'il existe ou non une clause de solidarité dans le bail.

En présence d'une clause de solidarité le locataire sortant reste solidaire du paiement du loyer et des charges pendant la durée du bail. A défaut il est libéré de toute obligation à la fin de son préavis.

 

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La fin du contrat à l'initiative du bailleur

Généralement, le propriétaire doit attendre la fin du contrat pour donner congé à son locataire. En revanche, quand il invoque la clause résolutoire, il peut mettre fin au contrat à tout moment. Une action en justice est toutefois nécessaire.

Le propriétaire ne peu donner congé à son locataire qu'à la fin du contrat de location, pour des motifs limités.

Dans tous les cas, le propriétaire doit prévenir le locataire au minimum 6 mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier.

Le congé doit mentionner la raison invoquée par le propriétaire:
− soit la reprise du logement,
− soit la vente,
− soit un motif légitime et sérieux.

Une protection particulière est prévue pour les locataires âgés en cas de congé pour reprise, vente, ou motif légitime et sérieux.

La reprise pour habiter:

Le propriétaire peut récupérer son logement pour y habiter personnellement ou pour y installer son conjoint, son partenaire d'un pacte civil de solidarité, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le congé Modèle courrier doit mentionner les coordonnées du bénéficiaire de la reprise. Pour les baux signés à compter du 26 mars 2014, le bailleur doit également indiquer, dans le congé, la nature du lien existant entre lui et le bénéficiaire de la reprise.

 La reprise pour vente:

Le propriétaire peut vendre son logement. Mais le locataire dispose d'un droit de préemption, c'est à dire qu'il est prioritaire sur les autres acquéreurs. Le propriétaire est donc tenu de lui proposer Modèle courrier la vente du logement en priorité.

La reprise du logement pour motif légitime et sérieux:

Les motifs légitimes et sérieux pour donner congé au locataire peuvent être très divers. Il peut s'agir d'un congé sanctionnant son comportement pour non-respect de ses obligations ou d'évènements indépendants de sa volonté. Le congé Modèle courrier doit indiquer le motif allégué.

Une protection particulière est prévue pour les locataires âgés en cas de congé pour reprise, vente, ou motif légitime et sérieux. Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l’égard de tout locataire âgé de plus de 70 ans (65 ans pour les baux signés à compter du 26 mars 2014) et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC (inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés pour les baux signés à compter du 26 mars 2014), sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert. Cette interdiction ne s’applique pas lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 60 ans (65 ans pour les baux signés à compter du 26 mars 2014) ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond précédemment visé. 

Pour les baux signés à compter du 26 mars 2014, il convient de préciser qu'en cas d’acquisition du bien occupé, la possibilité pour le nouveau propriétaire de donner congé pour reprise ou pour vente est limitée. Dans le cas d'une reprise, le congé peut être donné au terme du bail, si celui-ci intervient deux ans après l'acquisition et, à défaut, dans un délai de deux ans à compter de l’acquisition.
Dans le cas d'une vente, il peut donner congé au terme du premier renouvellement du bail.
Le bailleur ne peut donner congé dès lors qu’il a reçu, soit un courrier du préfet l’informant de la tenue du Conseil départemental compétent en matière d’environnement, de risques sanitaires et technologiques (CODERST), en vue de déclarer l’immeuble insalubre (CSP : L.1331-26 et L.1331-27), soit un courrier du maire le mettant en demeure de faire les réparations nécessaires sur l’immeuble et l’invitant à présenter ses observations. Il s’agit de la procédure contradictoire préalable à la prise d’un arrêté de péril (CCH : L.511-2). Lorsqu’aucun arrêté n’est pris, la suspension est levée à l’expiration d’un délai de six mois suivant la réception du courrier du préfet ou du maire. Lorsqu’un arrêté d’insalubrité ou un arrêté de péril ou encore lorsqu’un périmètre d’insalubrité est défini, le texte rappelle que les protections des occupants sont alors applicables (CCH : L.521-1 et s.). La durée du bail est également suspendue sur cette période.

 

La rupture anticipée du contrat de location

Le propriétaire peut mettre fin de façon anticipée au bail dans les cas suivants:
− en cas de non respect des obligations du locataire
− en invoquant une clause résolutoire figurant dans la plupart des contrats de location (loi du 6.07.89: art. 24). Cette clause permet de rompre le contrat dès que le locataire viole l'une de ses obligations visées par elle. Elle ne peut sanctionner le non-respect que de certaines obligations particulièrement graves: le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie ou la non-souscription d'une assurance habitation.

 

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La restitution des lieux

Lors du départ du locataire du logement, il doit convenir avec le bailleur d'une date pour la réalisation de l'état des lieux de sortie et pour la remise des clés. La loi fait obligation au locataire de restituer le logement dans l'état où il était à son entrée dans les lieux.

La comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie permet, lorsqu’ils ont été effectués, de déterminer les éventuelles réparations à la charge du locataire.

Concernant les dégradations qui peuvent être reprochées au locataire, toutes ne lui sont pas nécessairement imputables, comme par exemple le vieillissement lié au temps passé dans le logement. En revanche, les détériorations qui résultent d’un usage anormal du logement ou d’un défaut d’entretien sont à sa charge. Le montant de celles-ci peut dépasser celui du dépôt de garantie. Dans ce cas, outre la conservation de l’intégralité du dépôt de garantie, le bailleur peut réclamer au locataire une somme supplémentaire.

La loi n’ayant pas défini ce que recouvre cette notion de vétusté, ce sont les juges, seuls, qui peuvent apprécier si les dégradations en cause sont imputables à l’usure normale ou à la carence du locataire. Cette appréciation se fait au cas par cas.

 

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D. La reconduction tacite du bail

A défaut de congé donné par l’une ou l’autre des parties dans les formes et délais légaux le contrat est soit tacitement reconduit, soit renouvelé.

Le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement :

− pour une durée de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique ou assimilée ;

− pour une durée de six ans lorsque le bailleur est une personne morale.

Le loyer dans ce cas, est le même que celui du contrat éventuellement révisé selon l’indice IRL publié par l’INSEE.

Le bailleur peut aussi proposer au locataire de renouveler le contrat avec un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Il doit faire connaître sa proposition de renouvellement par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier au moins six mois avant le terme du contrat. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

 

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