.

Location meublée PDF Imprimer Envoyer
VOUS ÊTES PROPRIÉTAIRE - BAILLEUR

1. LA DETERMINATION DU REGIME JURIDIQUE

2. LE CONTRAT DE LOCATION

a. La rédaction du bail

b. La durée du bail

3. LES ANNEXES AU BAIL

4. LES OBLIGATIONS DES PARTIES

a. Les obligations du locataire

b. Les obligations du bailleur

5. LE LOYER ET LES CHARGES

6. LA SOUS-LOCATION et LE TRANSFERT DE BAIL

7. LA FIN DU BAIL

a. Le congé à l'initiative du locataire

b. Le congé à l'initiative du bailleur

–––––

 

Lors de l’adoption de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les locaux meublés étaient totalement exclus du champ d’application de la loi et relevaient entièrement du secteur dit « libre », sauf pour l'article 3-1, les deux premiers alinéas de l'article 6 et l'article 20-1 . Mais depuis l’entrée en vigueur des lois du 29 juillet 1998 et du 20 janvier 2005, toute location meublée d’une résidence principale qui fait l’objet d’un contrat de location est soumise à une réglementation minimum d’ordre public (article L.632-1 du Code de la construction et de l’habitation).

La loi ALUR (Accès au logement et urbanisme rénové) publiée le 26 mars 2014 apporte des modifications à la règlementation du meublé. De nouveaux articles de la loi du 6 juillet 1989 vont s'appliquer à la location meublée.

Un logement meublé est défini comme "un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants po permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante". Il doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire, ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires.  La liste des éléments de mobilier est fixée par le décret du 31 juillet 2015 (Décret n°2015-981 du 30.7.15).

 

1. LA DÉTERMINATION DU RÉGIME JURIDIQUE

 

Depuis le 20.1.05, toute personne (loueur professionnel ou non professionnel) qui loue un logement meublé, que la location s’accompagne ou non de prestations secondaires, doit respecter une réglementation spécifique, dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire. La location meublée à titre de résidence principale est régie par l’article L.632-1 du CCH. Ces dispositions sont d’ordre public. Ce qui signifie que les parties ne peuvent y déroger.

De nouvelles dispositions s’appliquent aux logements meublés occupés à titre de résidence principale ; elles sont d’ordre public. Il s’agit des articles 25-5 à 25-11 de la loi du 6 juillet 1989. L’article L.632-1 du CCH est réécrit, afin de tenir compte de la soumission de la location meublée à titre de résidence principale à ces dispositions.

Ces dispositions ne s’appliquent pas aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution (hôtels sociaux...).

retour sommaire



 

 

2. LE CONTRAT DE LOCATION

 

A. La rédaction du bail

A compter du 26 mars 2014 tout bail meublé constituant la résidence principale du locataire devra être établi par écrit et respecter un contrat-type défini le décret du 29 mai 2015 ((Décret n°2015-587 du 29.5.15: JO du 31.5.15 et arrêté du 29.5.15: JO du 31.5.15). Chaque partie doit en conserver un original.

Le contrat de location ne doit pas comporter de clauses susceptibles d'exclure le bail signé du champs d'application de la loi: consulter la liste des clauses abusives

retour sommaire

 

B. La durée du bail

Le contrat de location est en principe d'un an renouvelable tacitement.
Cependant la location consentie à un étudiant peut être d'une durée de 9 mois sans reconduction tacite. Dans ce cas, le bail prend fin à son terme sans que les parties ne soient obligées de donner congé.
Un nouveau bail doit alors être signé si les parties souhaitent poursuivre la location.

retour sommaire



 

3. LES ANNEXES AU BAIL

– Etat des lieux

Il est recommandé d'établir un état des lieux à l'entrée du locataire et au départ du locataire.  C'est la comparaison entre l'état des lieux dressé à l'arrivée et au départ de locataire, qui permet au propriétaire , le cas échéant, de demander la réparation de certains éléments détériorés au locataire. En l'absence de ce document, le locataire sera présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives (article 1731 du code civil) ; si tel n'est pas le cas, le locataire devra en apporter la preuve. 
Pour les baux signés à compter du 26 mars 2014, un état des lieux type doit être utilisé (décret en attente de publication).

 L'établissement de l'état des lieux ne peut être facturé au locataire que dans les hypothèses où il est réalisé par un mandataire du bailleur ou un huissier de justice.

– Inventaire et état détaillé du mobilier

Ce document doit lister les meubles mis à la disposition du locataire et en décrire l'état. Il doit être le plus précis possible. Il permettra au propriétaire de prouver que les meubles en question sont sa propriété. Il  permettra au locataire d'exiger le bon fonctionnement des éléments d'équipement qui lui ont été fournis en état de marche.
Le propriétaire pourra, au départ du locataire, lui demander réparation si certains meubles ont été détériorés.

Ce document ne peut donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'établissement de l'état des lieux.

– Dossier de diagnostic technique

Il comprend :
. le diagnostic de performance énergétique (depuis le 1.7.07) ;
. le constat de risque d'exposition au plomb (depuis le 12.8.08) ;
. un état des risques, dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels et dans les zones de sismicité.

Pour les baux signés à compter du 26 mars 2014, une copie de l’état mentionnant l’absence ou la présence de matériaux ou produits contenant de l’amiante et un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes doivent aussi être annexés.

retour sommaire



 

 

4. LES OBLIGATIONS DES PARTIES

 

A. Les obligations du locataire

– payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ;

– user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

– répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont le locataire a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu'il n’a pas introduit dans le logement ;

– prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ; Les modalités de prise en compte de la vétusté  sont déterminées par décret en Conseil d'Etat (décret à paraitre).

– permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ... ;

– ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ;

– s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

retour sommaire 

 

B. Les obligations du bailleur

Le bailleur est obligé de:

– remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (loi du 6.7.89 : art. 6 / SRU : art. 187).

Cette obligation impérative, vise les locaux soumis à la loi de 89 (sont donc visés les logements HLM, les logements conventionnés, les logements soumis à la loi de 1948), ainsi que les locaux meublés, les logements foyers, les logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, les locations consenties aux travailleurs saisonniers (loi du 6.7.89 : art. 2 / SRU : art. 187).
La notion de décence est définie par décret en Conseil d’Etat (décret du 30.1.02).

− délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

− assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse de travaux.

− entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Les réparations locatives sont définies par décret en conseil d’état (décret du 26.08.87).

– Ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

– Sauf motif légitime, utiliser les droits dont il dispose afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par son locataire. 

retour sommaire



 

 

5. LE LOYER ET LES CHARGES

 

A. Le loyer

Pour les baux signés avant le 26 mars 2014, le loyer était fixé librement entre les parties.

Pour les baux signés à compter du 26 mars 2014, dans les zones d'encadrement des loyers (Val-de-Marne concerné) le Préfet fixe chaque année un loyer de référence par mètre carré de surface habitable. En d'autres termes, la fixation du loyer est désormais encadrée (décret en attente de parution).

En présence d'une clause dans le bail, le loyer peut être révisé en fonction des indices de référence des loyers (IRL) qui paraissent trimestriellement.

 

B. Les charges

Si le contrat de location meublé a été signé avant le 27 mars 2014, le propriétaire détermine librement, au sein du bail, les charges qu'ils souhaite récupérer auprès du locataire.
Il peut choisir soit le forfait de charges, soit les charges réelles.

Forfait de charges
Si le propriétaire opte pour le paiement d'un forfait de charges, il détermine une somme fixe ou un pourcentage du loyer.
Ce forfait couvre alors l'ensemble des charges. Le propriétaire ne peut pas récupérer d'autres dépenses auprès du locataire (par exemple, dépense due à une surconsommation d'eau).

Charges réelles:
Si le propriétaire choisit le paiement au réel, c'est-à-dire correspondant aux dépenses réellement engagées, le paiement s'effectue soit :
− par le versement de provisions pour charges, par exemple tous les mois ou tous les trimestres (une régularisation doit être effectuée chaque année pour ajuster les versements du locataire aux dépenses réelles),
− par la récupération ponctuelle des dépenses engagées en apportant les justificatifs de ces dépenses (les factures, par exemple).

Si le contrat a été signé depuis le 26 mars 2014, le bailleur ne peut pas fixer librement la nature des charges qu'il compte récupérer auprès du locataire. Les charges imputables au locataires peuvent faire l'objet d'un forfait ou de provisions selon les modalités fixées par le contrat de location.

Forfait de charges:
Si le bailleur choisit de récupérer les charges locatives sur la base d'un forfait, son montant et sa périodicité doivent être précisés au sein du contrat de location.
Le système du forfait ne permet pas de procéder à des régularisations ou compléments ultérieurs.
Le montant du forfait de charge:
− est établi sur la base de la liste des charges locatives,
− ne doit pas être manifestement disproportionné à la réalité des charges dont le locataire en place ou le précédant locataire s'acquitte,
− peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer, c'est-à-dire en fonction de la variation annuelle de l'IRL.

Provisions de charges:
Dans le cas de versement de provisions, les charges « doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle (...). Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et le cas échéant une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant 6 mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires ».
En d’autres termes, qu’elles donnent lieu au versement de provisions mensuelles ou non, les charges doivent, pour être récupérées auprès du locataire, correspondre à des frais qui ont réellement été engagés par le propriétaire qui doit donc les justifier. A défaut, le propriétaire ne peut en exiger le paiement.

 retour sommaire


 

6. LA SOUS-LOCATION et LE TRANSFERT DE BAIL

 

Sauf clause contraire du bail, le locataire a le droit de sous-louer ou de céder son bail.

Les conditions de sous-location sont librement fixées entre le locataire et le sous-locataire, y compris le montant du loyer. Le sous-locataire n’a alors qu’un lien de droit avec le propriétaire et ne peut pas se prévaloir d’un droit au renouvellement de son bail envers celui-ci. Ainsi, si le locataire décide de résilier le bail, la sous-location cesse de plein droit.

Le transfert de bail s’effectue en cas de décès du titulaire du bail ou du bailleur. Le contrat qui tombe dans la succession continue de produire ses effets. Les héritiers sont donc tenus de toutes les obligations du bail jusqu’à son expiration. Cependant, les parties peuvent déroger à ce principe et prévoir que le décès de l’un des contractants vaudra résiliation de plein droit. Le conjoint survivant, cotitulaire du bail, dispose d’un droit exclusif sur le logement sauf s’il y renonce expressément (articles 1717, 1742 et 1751 du code civil).

 

retour sommaire

 


 

7. LA FIN DU BAIL

A. Le congé à l'initiative du locataire

Le locataire peut rompre le bail à tout moment (sans motif particulier) moyennant un préavis d'un mois.

Pour les baux signés avant le 26 mars 2014, la loi n'exige aucune forme particulière pour la délivrance du congé au bailleur (lettre simple, recommandée, remise en main propre, acte d'huissier...). Toutefois, afin d'éviter les contestations, il est recommandé de notifier le congé par lettre recommandée avec avis de réception.

Pour les baux signés à compter du 26 mars 2014, le congé doit obligatoirement être notifié :
− par lettre recommandée avec accusé de réception
− ou par acte d'huissier.

Le délai de préavis commence à courir à compter du jour de la réception, par le propriétaire, de la lettre de congé.
Le locataire est redevable du loyer et des charges pendant toute la période de son préavis sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire avec l'accord du bailleur.

 

B. Le congé à l'initiative du bailleur

Le bailleur qui entend ne pas renouveler le contrat, doit délivrer son congé 3 mois avant le terme du bail. Le congé devant être motivé par l'une des raisons suivantes :
− le bailleur décide de le vendre
− le bailleur souhaite le reprendre pour y habiter ou y loger une autre personne,
− le bailleur présente un motif légitime et sérieux (impayés de loyer ou troubles du voisinage par exemple).

Pour les baux signés à compter du 26 mars 2014, le congé doit être motivé par les mêmes raisons. Toutefois, en cas de congé pour reprise, le bénéficiaire de la reprise ne peut être que :
− le bailleur lui-même,
− son conjoint, partenaire de Pacs ou concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé,
− ses parents,
− ses enfants (ou ceux de son conjoint, partenaire de Pacs ou concubin notoire).

La forme du congé est la même que pour le congé du locataire.

Si le bail a été signé depuis le 26 mars 2014, le bailleur ne peut pas donner congé au locataire si l'ensemble des conditions suivantes sont réunies :
− le locataire est âgé de plus de 65 ans,
− le locataire dispose de ressources annuelles inférieures au plafond de ressources applicable à l'attribution de logements locatifs conventionnés,
− le locataire n'a pas pu être relogé à proximité et dans les conditions correspondant à ses besoins.

Ces dispositions ne s'appliquent pas si le bailleur :
− est lui-même âgé de plus de 65 ans,
− ou dispose de ressources annuelles inférieures au plafond de ressources applicable à l'attribution de logements locatifs conventionnés.

Dans tous les cas, l'âge s'apprécie à la date d'échéance du bail et les conditions de ressources à la date de notification du congé.

retour sommaire
 

Mentions légales

 

ADIL du Val-de-Marne
48 avenue Pierre Brossolette
94000 Créteil
0820 16 94 94
(0,09 euros/min)