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VOUS SOUHAITEZ ACCÉDER À LA PROPRIÉTÉ

L’Agence Départementale d’Information sur le Logement du Val-de-Marne vous aide à préparer votre projet immobilier : elle attire votre attention sur les frais auxquels vous devrez faire face, vous indique les différents prêts existants, vous permet de faire un calcul rapide de votre potentiel d'acquisition.

Si votre projet immobilier n’est pas encore tout à fait concret, vous pouvez prendre RDV avec un conseiller juridique qui réalisera, avec vous, un diagnostic financier complet de votre projet.

De la même manière, si votre projet immobilier commence à se concrétiser, vous pouvez prendre RDV avec un conseiller juridique qui réalisera, avec vous, un plan de financement permettant de calculer la faisabilité du projet et les aides et prêts auxquels vous pouvez avoir accès.

Dans tous les cas de figure, l’ADIL du Val-de-Marne vous apporte tous les conseils qu'il faut connaître avant de vous engager.

 

1. LE MONTAGE FINANCIER

2. LES FRAIS ANNEXES

3. LE CONTRAT DE PRET

4. LES PRETS ET AIDES

a. Le prêt à taux zéro (PTZ)

b. Le prêt accession sociale (PAS)

c. Le prêt ACTION LOGEMENT (ancien 1%)

d. Les aides

–––––

 

 

1. LE MONTAGE FINANCIER

 

A. Vos ressources

Avant de vous lancer dans l’achat d’un logement, et pour un montage financier le plus réel, évaluez vos ressources sans les surestimer :

– vos salaires nets, c'est-à-dire ce que vous percevez chaque mois. Ajoutez-y le cas échéant, les pensions ou rentes que vous touchez.

– de cette somme, vos charges actuelles de remboursement de crédits mobiliers en cours (voiture, appareils ménagers, meubles...), les pensions alimentaires que vous devez éventuellement verser (divorce, ascendants ou descendants à charge).

logo attention Les prestations familiales ont pour but de vous aider à élever vos enfants, non de vous permettre de rembourser un prêt. Ne les intégrez donc pas dans votre budget pour financer votre acquisition. Ne les confondez pas avec l'aide au logement (APL, aide personnalisée au logement ou AL, allocation logement) qui ne vous est accordée qu'après l'entrée dans les lieux et sous certaines conditions.

 

B. Vos remboursements

Calculez ensuite vos remboursements : mensualités du prêt principal, des prêts complémentaires, ainsi que les prêts éventuels de votre famille. Pensez au coût des assurances liées à vos crédits ; assurance décès et assurance perte d'emploi souscrite, le cas échéant, par chacun des emprunteurs.
Prévoyez aussi les dépenses nécessaires à votre déménagement, l'installation de votre logement, le paiement des impôts locaux.
Attention, il est fréquent que vous ayez à commencer le remboursement de votre prêt tout en payant encore le loyer de votre logement actuel, notamment si vous faites construire ou achetez un logement sur plan.

Vous aurez peut-être droit à une aide au logement (APL, aide personnalisée au logement ou AL, allocation logement). Ces aides versées par la Caisse d'allocations familiales dépendent de vos ressources, de la nature de votre prêt, de la composition de votre famille et du nombre de personnes à charge. Elles sont révisées tous les ans au 1er juillet : elles peuvent augmenter, mais aussi diminuer voire disparaître.



C. Le taux d’effort

Enfin, prévoyez l’évolution de votre taux d’effort pour les années à venir en évaluant vos ressources futures (progression de vos salaires ou cession d’activité) et en calculant vos remboursements à venir. Pour plus de sécurité, vous pouvez choisir des prêts à taux fixes et à annuités constantes. Vous pouvez opter aussi pour des prêts à taux variables en choisissant un contrat qui garantisse un plafonnement et vous permette de calculer votre mensualité plafond.
Votre prêteur peut vous proposer diverses solutions. Négociez avec lui et faites jouer la concurrence.

 

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2. LES FRAIS ANNEXES

 

A. Les frais liés à l’emprunt

Chacun de vos prêts peut engendrer les frais suivants :
– frais d'ouverture et d'instruction de dossier ;
– les frais d'assurance exigée (décès, incapacité de travail) et facultative (perte d'emploi);
– la garantie du prêteur : selon le cas, « prise d'hypothèque » (son coût varie en fonction du type de prêt) ou « privilège de prêteur de deniers » (étant exonéré de taxe de publicité foncière, son coût est inférieur à celui de l'hypothèque).
Ces deux garanties nécessitent un acte notarié dont les frais sont à votre charge : selon la situation, elles sont inscrites dans l'acte de vente ou un acte notarié séparé.

logo attention Vérifiez que le taux effectif global, qui figure obligatoirement dans l'offre de prêt et représente le coût réel de votre emprunt, tient compte de ces frais.



B. Les frais d’acquisition d’un logement ou d’un terrain

Ces frais peuvent concerner, par exemple :
– la rémunération du professionnel chargé de la transaction.
– les frais de mutation dit « frais de notaire »
– les frais variables en fonction de l’opération réalisée :

La vente en l'état futur d'achèvement et la vente d'un logement achevé depuis moins de 5 ans et n'ayant pas fait l'objet d'une première mutation avec une personne autre qu'un marchand de biens, est soumise à la TVA. A la TVA, qui est comprise dans le prix du logement, s'ajoutent la taxe de publicité foncière et la révision du prix, si le logement est à construire, et à condition qu'elle soit prévue au contrat.

Si vous achetez un logement qui est achevé depuis plus de 5 ans ou qui a déjà fait l'objet d'une première mutation avec une personne autre qu'un marchand de biens, vous aurez à acquitter en plus du prix du logement, des droits d'enregistrement.

Pour l’acquisition d’un terrain : les droits et taxes dus pour l'achat du terrain qui varient en fonction de la qualité du vendeur du terrain ; les taxes et participations d’urbanisme ; les frais, le cas échéant, liés au bornage ou à l’étude du sol

Pour la construction d’une maison : certaines taxes fiscales et redevances instituées par la commune ou le département

Etc…



C. Les impôts locaux

Chaque année vous devrez régler vos impôts locaux dont le montant varie d'une commune à l'autre et peut évoluer dans le temps ; ils sont dus pour l'année entière par celui qui est propriétaire (ou occupant, pour la taxe d'habitation) au 1er janvier de l'année d'imposition. L'acte de vente peut prévoir le partage de la taxe foncière entre le vendeur et l'acquéreur en proportion de la détention du logement l'année de la vente, mais cette convention n'est pas opposable à l'administration fiscale.

–Taxe foncière
–Taxe d’habitation
– La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et, dans certaines communes, la
– La taxe de balayage

 

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3. LE CONTRAT DE PRET

 

A. Prêt à taux fixe

Le taux est déterminé dans votre contrat de prêt, pour toute la durée de remboursement.
Les mensualités de remboursement peuvent être :

– constantes pendant toute la durée du prêt ;
– modulables : le contrat prévoit que la mensualité peut évoluer, à votre initiative et dans certaines limites, selon votre capacité de remboursement. L'utilisation de la modulation peut avoir une incidence sur la durée du remboursement ;
– « lissées » : lorsque le plan de financement comporte plusieurs prêts, le lissage du prêt principal consiste à ajuster ses mensualités pour que le total des mensualités soit constant.

 

B. Prêt à taux variable

Le taux peut évoluer à la hausse ou à la baisse, en fonction d'un indice inscrit dans le contrat. Un plafond ou un plancher peut éventuellement limiter les possibilités de variations du taux.
L'évolution future du taux peut, selon ce qui est prévu dans le contrat de prêt, avoir une incidence, soit sur le montant de la mensualité, soit sur la durée du remboursement, soit à la fois sur la mensualité et la durée.
Il est fréquent, mais non systématique, que le contrat limite les variations du taux ou leur incidence sur la mensualité ou la durée. Ces prêts, dits « capés », représentent un moindre risque pour l'emprunteur que les prêts non « capés ».

logo attention Ne vous fiez pas au taux de la première période, qui est souvent un taux d'appel

 

C. La réglementation de l’offre de prêt

Vous sollicitez un prêt auprès de l'établissement de crédit de votre choix. Celui-ci vous adresse, gratuitement et par voie postale, une offre de prêt dont le contenu est réglementé ; cette offre engage l'établissement de crédit pendant trente jours minimum à compter de sa réception.

Vous disposez de 10 jours de réflexion minimum à compter de sa réception pour examiner l'offre de prêt, ainsi que le tableau d'amortissement qui, sauf s'il s'agit d'un prêt à taux variable, y est obligatoirement joint. Votre tableau d'amortissement vous indique pour chaque mensualité due, la ventilation entre les intérêts et le remboursement du capital emprunté. Le prêt peut être assorti d'un différé d'amortissement, c'est-à-dire que pendant cette période vous ne payez que les intérêts, sans rembourser le capital emprunté.

Lorsqu'une personne se porte caution pour vous, l'établissement de crédit doit également lui adresser par courrier l'offre de prêt ; elle dispose elle-même du délai de 10 jours minimum pour l'examiner et signifier son acceptation à l'établissement de crédit par courrier.

 

D. Le contrat de prêt

Il prévoit vos droits et obligations pendant toute la durée du prêt. Il est établi par l'établissement de crédit qui l'adresse ensuite au notaire. Lisez-le attentivement et interrogez l'établissement de crédit sur les points qui vous paraissent obscurs.

Votre établissement de crédit demandera des garanties :

– soit une hypothèque : elle lui permettra, à défaut de paiement de votre part, de vendre le bien hypothéqué ;
– soit un privilège de prêteur de deniers, uniquement pour un prêt portant sur l'acquisition d'un terrain ou d'un logement existant ;
– soit la caution d'un organisme agréé par lui ou celle d'un tiers.

Le contrat prévoit une assurance destinée à vous couvrir en cas de décès ou d'incapacité de travail. Plusieurs formules sont possibles : faites-vous préciser clairement dans quelles conditions elles vous couvriront. Vous pouvez, en plus, avoir intérêt à contracter une assurance perte d'emploi.

Enfin, le contrat peut stipuler des possibilités de remboursement anticipé : vous pouvez toujours, sauf dans certains cas limités par la loi, rembourser par anticipation une partie ou la totalité du prêt ; le contrat de prêt peut prévoir des indemnités qui sont réglementées.

 

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4. LES PRETS ET AIDES

 

A. Le prêt à 0%

La loi de finances du 29 décembre 2015 (art. 107) pour 2016 procède à plusieurs évolutions du Prêt à Taux Zéro (PTZ) financé par l’État :

− elle rend éligible au PTZ les opérations d’acquisition-amélioration à l’ensemble du territoire (en lieu et place des 5 920 communes figurant dans une liste définie par arrêté du 30.12.14) ;
− elle relève le plafond de ressources applicable à une personne seule (en zone A), de 36 000 € à 37 000 € ;
− elle porte la quotité maximum du prêt à 40 % ;
− enfin, elle limite la condition portant sur l’obligation d’occuper le logement à titre de résidence principale aux six années qui suivent le premier déblocage de fonds.

Pris en application de l’article 107 de la loi de finances pour 2016 et de l’article 244 quater V du CGI, le décret du 29 décembre 2015 modifie, à compter du 1er janvier 2016, les conditions d’attribution et les modalités des prêts sans intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété.

Le texte :
− étend réglementairement le PTZ ancien avec travaux à l’ensemble du territoire. La condition de travaux (quotité minimum de 25 % du coût total de l’opération et catégorie de travaux) est identique à celle mise en place en 2015 ;
− relève l’ensemble des plafonds de ressources ;
− porte la quotité de prêt à 40 % pour toutes les opérations (logement neuf et logement ancien hors vente du parc social à ses occupants), sur tout le territoire ;
− améliore les conditions de remboursement en introduisant ou en allongeant la période de différé total et en ramenant de cinq à trois les tranches de remboursement ;
− réduit à six ans à compter du premier déblocage de fonds l’obligation d’occupation du logement à titre de résidence principale ;
− réduit à six ans à compter du premier déblocage de fonds la durée pendant laquelle le transfert du prêt n’est possible que vers une nouvelle opération éligible au PTZ à la date du transfert ;
− prévoit que ces mesures d’assouplissement portant sur les conditions d’occupation et de transfert du prêt peuvent concerner, en cas d’accord entre l’emprunteur et l’établissement de crédit, tous les prêts à taux zéro en cours d’amortissement, quelle que soit la date à laquelle  l’offre de prêt a été émise (CCH : R.31-10-1 et suivants pour les offres de prêts émises depuis le 1er janvier 2011, CCH : R.318-1 et suivants pour les offres de prêts émises entre le 1er février 2005 et le 31 décembre 2010 et CCH : R.317-1 et suivants pour les offres de prêt émises entre le 1er octobre 1995 et le 31 janvier 2005).

À compter du 1er janvier 2016, le PTZ, réservé aux primo-accédants, est octroyé dans les conditions qui suivent.


Conditions communes aux opérations financées par un PTZ (logement neuf et ancien)

Condition de primo-accession (CCH : L.31-10-3 et R.31-10-3)

L’emprunteur (et chacun des co-emprunteurs, le cas échéant) ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, à aucun moment au cours des deux dernières années précédant l’offre de prêt.

La condition de primo-accession s’applique aux bénéficiaires du PTZ (emprunteurs et co-emprunteurs du bien financé) et non aux personnes destinées à occuper le logement financé.

La condition de primo-accédant n’est pas exigée lorsque le bénéficiaire du prêt ou l’une des personnes destinées à occuper le logement est :
− titulaire d’une carte d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L.341-4 du Code de la sécurité sociale. Il s'agit des invalides absolument incapables d'exercer une profession quelconque et des invalides qui, étant absolument incapables d'exercer une profession, sont, en outre, dans l'obligation d'avoir recours à l'assistance d'une tierce personne pour effectuer les actes ordinaires de la vie ;
− bénéficiaire d'une allocation adulte handicapé ou d'une allocation d'éducation de l’enfant handicapé (Code de la sécurité sociale : L.821-1 à L.821-8 et L.541-1 à L.541-3) ;
− victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale (CCH: R.31-10-3).

Plafonds de ressources (loi de finances pour 2016 : art. 107 I 2°b / CCH : L.31-10-3  R.31-10-3-1)

Tous les plafonds de ressources sont relevés. Aussi, à la date d’émission de l’offre de prêt, l’emprunteur doit justifier d’un montant total de ressources inférieur (ou égal) aux plafonds suivants (fonction de la localisation du logement) :

Nombre de personnes destinées à occuper le logement Zone A (*) Zone B1 (**) Zone B2 Zone C
1 37 000 € 30 000  27 000  24 000 
2 51 800  42 000 € 37 800  33 600 
3 62 900  51 000 € 45 900  40 800 
4 74 000 € 60 000  54 000  48 000 
5 85 100  69 000  62 100  55 200 
6 96 200  78 000  70 200  62 400 
7 107 300  87 000  78 300  69 600 
8 et plus 118 400  96 000 € 86 400  76 800 

(*) - Le classement des communes dans les zones A, B ou C  résulte de l’arrêté du 1er août 2014.
(**) - Les DOM font partie de la zone B1

Le montant total des ressources qui est pris en compte lors de l’émission de l’offre de prêt pour apprécier l’éligibilité de l'emprunteur au prêt aidé correspond au plus élevé des deux montants suivants :
− somme des revenus fiscaux de référence de l’ensemble des personnes qui sont destinées à occuper le logement établis au titre de l’année n-2 (avis d’imposition 2015 portant sur les revenus 2014 pour une offre de prêt émise en 2016). Le montant des ressources à prendre en compte s'entend du revenu fiscal de référence de l'emprunteur, le cas échéant corrigé, établi au titre de l’année n-2 auquel est ajouté le cas échéant celui ou ceux de la ou des autres personnes destinées à occuper le logement financé avec le prêt aidé par l’État à titre de résidence principale et qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l'emprunteur ;
− « revenu plancher » : coût total de l’opération divisé par neuf. L’utilisation de ce revenu plancher vise à ne pas accorder un avantage excessif à des ménages dont les ressources ont fortement augmenté entre l’année de référence et la demande de prêt.

Nota bene : ces plafonds s’appliquent également aux PAS (offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2016).

Quotités de prêt (CCH : L.31-10-9 R.31-10-9)

Le montant du prêt est égal au produit d’une quotité par le montant de l’opération apprécié dans la limite d’un plafond.

La quotité de prêt (hors vente du parc social à ses occupants), commune au logement neuf et au logement ancien depuis le 1er octobre 2014, est portée, à compter du 1er janvier 2016, et sur tout le territoire à 40 %.

La quotité de prêt pour les opérations portant sur la vente du parc social à ses occupants est fixée à 10 % du coût total d’opération.

Pour mémoire, le montant du PTZ ne peut excéder le montant du ou des autres prêts d’une durée au moins égale à deux ans concourant au financement de l'opération.

Plafonds d’opération pris en compte pour le calcul du PTZ (CCH : R.31-10-10)

Les plafonds d’opération pris en compte (pour le neuf comme pour l’ancien) pour le calcul du prêt sont les suivants :

Nombre de personnes destinées à occuper le logement Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 150 000  135 000  110 000  100 000 
2 210 000  189 000  154 000  140 000 
3 255 000  230 000  187 000  170 000 
4 300 000  270 000  220 000  200 000 
5 et plus 345 000  311 000  253 000  230 000 

Nota bene : ces plafonds sont en vigueur depuis le 1er octobre 2014.

Conditions de remboursement du prêt (CCH : R.31-10-11)

Les conditions de remboursement du prêt à taux zéro sont fonction de la localisation du logement (zonage A, B1, B2 et C), et des ressources de l'emprunteur (et de celles des personnes destinées à occuper le logement, soit revenu fiscal de référence de l’année n-2 ou « revenu plancher »).

Pour déterminer les conditions de remboursement du PTZ, on divise le montant retenu pour apprécier le respect des plafonds de ressources (revenu fiscal de référence ou coût d'opération divisé par neuf) par un coefficient familial, qui dépend du nombre de personnes destinées à occuper le logement. Les revenus « familialisés » ainsi calculés déterminent les conditions de remboursement.

Les valeurs du coefficient familial sont les suivantes :

Nombre de personnes 1 2 3 4 5 6 7 8 et plus
Coefficient familial 1,0 1,4 1,7 2,0 2,3 2,6 2,9 3,2

 

Revenus familialisés (en euros) Durée total du prêt Période de différé total Période de remboursement des sommes restant dues à l'issue du différé
Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
≤ à 22 000 ≤ à 19 500 ≤ à 16 500 ≤ à 14 000 25 ans 15 ans 10 ans
de 22 001 à 25 000 de 19 501 à 21 500 de 16 501 à 18 000 de 14 001 à 15 000 22 ans 10 ans 12 ans
de 25 001 à 37 000 de 21 501 à 30 000 de 18 001 à 27 000 de 15 001 à 24 000 20 ans 5 ans 15 ans

(*) - Cette durée ne peut dépasser la plus longue des durées du ou des autres prêts concourant au financement de l’opération.
(**) - L’emprunteur peut réduire au moment de l’octroi du prêt cette période de remboursement (dans la limite de quatre ans).

Le remboursement, par mensualités constantes, du prêt sans intérêt s’effectue en deux périodes ; l’emprunteur ne commence à rembourser qu’à l’issue de la période de différé.

Condition d’occupation du logement à titre de résidence principale (CCH : L.31-10-6 et R.31-10-6)

Le logement financé à l’aide d’un PTZ doit être occupé à titre de résidence principale par l’emprunteur et les personnes destinées à occuper le logement au minimum huit mois par an, sauf en cas de force majeure, pour raison de santé ou en cas d’obligation liée à l’activité professionnelle, pendant une durée minimale de six ans (sauf remboursement anticipé du prêt intervenant à l’intérieur de ce délai), à compter du premier déblocage de fonds (au lieu de la durée de remboursement jusqu’ici).

L’occupation doit intervenir dans un délai d’un an à compter de la déclaration d’achèvement des travaux ou de l’acquisition du logement si celle-ci est postérieure. Ce délai peut être porté à six ans lorsque le logement est destiné à être occupé par l’emprunteur à compter de son départ à la retraite. Dans ce cas, le logement doit obligatoirement être loué sous conditions de ressources et de loyer.

Par ailleurs, la location du logement est possible quand l’emprunteur est appelé à quitter sa résidence du fait de la survenance d’événements limitativement visés par la réglementation : mobilité professionnelle entraînant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé, décès, divorce, dissolution d’un PACS, invalidité ou incapacité reconnue par la délivrance d’une carte d’invalidité par la commission des droits et de l’autonomie des personnes handicapées, chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à Pôle emploi .

Obligatoire (en cas de retraite) ou facultative, la location, d’une durée maximale de six ans, se fait dans les conditions prévues par la réglementation (conditions de loyers et de ressources PLS, déclaration à l’établissement prêteur, durée maximale de six ans).

Le logement ne peut être ni affecté à la location saisonnière ou meublée, ni utilisé comme résidence secondaire, ni occupé à titre d’accessoire d’un contrat de travail, ni détruit sans qu’il soit procédé à sa reconstruction dans un délai de quatre ans à compter de la date du sinistre.

Le logement peut être utilisé par l’emprunteur ou l’un des occupants du logement à titre accessoire pour un usage commercial ou professionnel dès lors que la surface affectée à cette activité n’excède pas 15 % la surface financée initialement par le prêt.

Passé le délai de six ans, l’emprunteur sera libre de l’usage du logement financé.

Nota bene : Cette mesure d’assouplissement peut concerner, en cas d’accord entre l’emprunteur et l’établissement de crédit, tous les PTZ en cours d’amortissement, quelle que soit la date à laquelle l’offre de prêt a été émise (CCH : R.31-10-1 et suivants pour les offres de prêts émises depuis le 1er janvier 2011, CCH : R.318- 1 et suivants pour les offres de prêts émises entre le 1er février 2005 et le 31 décembre 2010 et R.317-1 et suivants pour les offres de prêt émises entre le 1er octobre 1995 et le 31 janvier 2005)

La mesure concerne également les prêts conventionnés dont l’offre de prêt est émise à compter du 1er janvier 2016 et peut concerner, en cas d’accord entre l’emprunteur et l’établissement prêteur les prêts conventionnés en cours d’amortissement.

Changement de propriétaire et transfert du prêt (CCH : L.31-10-6 et R.31-10-6)

Toute mutation entre vifs (vente ou donation) du logement entraîne le remboursement intégral du capital restant dû au titre du PTZ, au plus tard au moment de l’accomplissement des formalités de publicité foncière de la mutation.

Toutefois, l'emprunteur peut transférer son prêt sur une nouvelle opération éligible au PTZ, à la date du transfert. Désormais, au-delà d’un délai de six ans suivant la date du premier déblocage de fonds, le transfert de prêt peut se faire sur toute opération d’acquisition ou de construction d’une nouvelle résidence principale (logement neuf ou ancien sans conditions de localisation et/ou de travaux, ou de vente du parc social à ses occupants). L’établissement de crédit pourra toujours refuser le transfert s’il a pour effet de dégrader significativement le niveau de garantie dont il dispose.

Nota bene : cette mesure d’assouplissement peut concerner, en cas d’accord entre l’emprunteur et l’établissement de crédit, tous les PTZ en cours d’amortissement dont l’offre de prêt a été émise à compter du 1er janvier 2011. Pour mémoire, dans le cadre des offres de prêt PTZ émises précédemment (CCH : R.318-1 et suivants pour les offres de prêts « NPTZ » émises entre le 1er février 2005 et le 31 décembre 2010 et R.317-1 et suivants pour les offres de prêt émises entre le 1er octobre1995 et le 31 janvier 2005), le transfert du prêt est déjà possible sur toute opération d’acquisition ou de construction d’une nouvelle résidence principale (logement neuf ou logement ancien sans conditions).

La mesure d’assouplissement concerne également les prêts conventionnés dont l’offre de prêt est émise à compter du 1er janvier et peut concerner, en cas d’accord entre l’emprunteur et l’établissement prêteur les prêts conventionnés en cours d’amortissement à la date du 1er janvier 2016.

 

Dispositions relatives au PTZ réhabilitation (achat dans l’ancien avec travaux) (CCH : L.31-10-2 et R.31-10-2)

Le PTZ réhabilitation (acquisition d’un logement ancien avec travaux), tel qu’il a été mis en place par la loi de finances pour 2015 et qui concernait jusqu’ici certaines communes listées par arrêté, est ouvert à l’ensemble des communes.

Les conditions relatives aux travaux (quotité et catégorie de travaux) sont inchangées.

Quotité et catégories de travaux (CCH : L.31.10.3 et R.31.10.2 III)

La quotité minimale de travaux d'amélioration est fixée à 25 % du coût total de l’opération (incluant les dits travaux et correspondant à 1/3 du prix d’acquisition seule hors frais de notaire). Pour mémoire, dans le cadre de la réglementation PTZ, le coût total de l’opération comprend : la charge foncière ou la charge immobilière, les honoraires de géomètre et les taxes afférentes, à l'exclusion des frais d'acte notarié et des droits d'enregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles anciens, les coûts d'aménagement et de viabilisation du terrain et les honoraires afférents, le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation ou leur certification, à l'exception des éventuels montants financés au moyen d’un éco-prêt à taux zéro, les honoraires de négociation restant, le cas échéant, à la charge de l'acquéreur, les frais relatifs à l'assurance de responsabilité décennale ou à l'assurance de dommages-ouvrages, la taxe d'aménagement.

Les travaux retenus correspondent à tous travaux ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes (au sens de l’arrêté du 30.12.10), la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d’énergie, à l’exception de ceux financés à l’aide d’un éco-prêt à taux zéro.

L’emprunteur doit justifier du programme de travaux en fournissant à l’établissement de crédit une attestation sur l’honneur conforme à un modèle (cf. annexe XIV de l'arrêté du 30.12.10 modifié) ainsi que l’ensemble des devis permettant de justifier du montant prévisionnel de ces travaux.

Pour mémoire, toutes les opérations financées par un PTZ (logement neuf et logement ancien) peuvent comprendre des travaux.

Délai de réalisation des travaux (CCH : L.31.10.3 et R.31.10. 8 / arrêté du   30.12.14 : JO du 31.12.14)

Comme pour toutes les opérations comprenant des travaux financés par un PTZ, ils devront être réalisés dans un délai de trois ans à compter de l'émission de l'offre de prêt. Par ailleurs, ils ne devront pas avoir été commencés par l’emprunteur avant l’émission de l’offre de prêt.

L’emprunteur pourra solliciter au plus tard trois mois avant son expiration un allongement de ce délai par une demande motivée déposée auprès de l’établissement de crédit dans les situations suivantes :
− en cas de force majeure ;
− en cas de maladie ou d’accident de l'emprunteur ayant entraîné une incapacité temporaire de travail  d’une durée de trois mois minimum ;
− en cas de décès de l’emprunteur ;
− en cas de procédure contentieuse liée à la réalisation de l’opération ;
− en cas de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ou de catastrophe technologique.

Nota bene : les opérations finançables au titre du logement neuf et du logement ancien (dans le cadre vente du parc social à ses occupants) sont toujours finançables.

Pour mémoire, est considéré comme un logement neuf au sens du PTZ : la construction d’un logement accompagnée le cas échéant de l’acquisition de droits de construire ou de terrains destinés à la construction de ce logement, l’acquisition d’un logement en vue de sa première occupation, l’aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l’habitation, l’acquisition d’un logement en vue de sa première occupation après la réalisation de travaux de grande envergure, l’acquisition d’un logement faisant l’objet d’un contrat de location lorsque l’emprunteur est le premier occupant à la date de la levée de l'option.


Les démarches à effectuer pour l'obtention du PTZ+

L’accédant peut faire sa demande directement auprès des établissements de crédits qui ont passé une convention avec l’Etat pour l’octroi du prêt à taux zéro.

logo attention L’établissement de crédit n’a pas l’obligation d’accorder le prêt à 0% alors même que les critères d’attribution sont réunis. En effet, comme pour l’octroi de tout autre prêt, il peut décider après appréciation de la solvabilité et des garanties de remboursements de l’accédant de ne pas prêter.


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B. Le prêt PAS (Prêt d’accession sociale)

Le PAS, Prêt d'accession sociale est un prêt qui bénéficie d'une aide de l'Etat. Il est accordé à un taux avantageux aux personnes qui acquièrent leur résidence principale et aux propriétaires qui font des travaux dans le logement qu'ils occupent.

Conditions à remplir par l’emprunteur

Les accédants peuvent bénéficier du PAS lorsque leurs ressources sont inférieures à un plafond.

Il varie en fonction du nombre de personnes qui occupent le logement et de la localisation du logement.

Plafonds de ressources applicables au 1er octobre 2014:

Nombre de personnes destinées à occuperle logement Zone A (en euros) Zone B1 (en euros) Zone B2 (en euros) Zone C (en euro)
1 36 000 26 000 24 000 22 000
2 50 400 36 400 33 600 30 800
3 61 200 44 200 40 800 37 400
4 72 000 52 000 48 000 44 000
5 82 800 59 800 55 200 50 600
6 93 600 67 600 62 400 57 200
7 104 400 75 400 69 600 63 800
8 et plus 115 200 83 200 76 800 70 400

 

Le montant des ressources à prendre en compte s'entend du revenu fiscal de référence de l'emprunteur auquel est ajouté le cas échéant celui de la ou des autres personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale et qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l'emprunteur :

– pour les offres de prêt émises entre le 1er janvier et le 31 mai d’une année n, les ressources à prendre en compte sont les revenus fiscaux de référence de l'avant-dernière année précédant l'offre de prêt (année n-2),

– pour les offres de prêt émises entre le 1er juin et le 31 décembre d’une année n, les ressources prises en considération pour l'octroi du prêt à 0 % sont celles de l'année n-1.

Condition d’occupation

Le logement doit être occupé à titre de résidence principale. Il peut dans, certains cas particuliers être loué à titre temporaire (acquisition en vue de la retraite, retour de l’étranger, impossibilité de continuer à l’occuper) ou prolongée (le propriétaire passe alors une convention avec l’Etat ouvrant droit à l’APL pour le locataire).

Conditions tenant au logement

Le PAS peut être accordé pour financer :

– l'achat d'un logement ancien et le cas échéant, les travaux d'amélioration nécessaires (le logement devra correspondre à des normes de confort et de surfaces minimales). Un état des lieux devra être établi par un professionnel pour les logements de plus de 20 ans ;

logo attention Pour les offres émises à compter du 06 août 2010, l'exigence du respect de normes de surface, d'habitabilité et de production d'un état des lieux  lors de l'acquisition d'un logement  de plus de 20 ans est supprimée.

 

– l'achat d'un logement neuf à un promoteur ou la construction d'une maison ainsi que le terrain sur lequel elle sera construite ;

– des travaux d'amélioration, d'économie d'énergie, d'agrandissement ou de transformation en logement d'un local non destiné auparavant à l'habitation (travaux d’un montant minimum de 4 000 €).

Caractéristiques du PAS

Le PAS peut être accordé par la plupart des établissements de crédit.

Le montant du PAS peut couvrir jusqu'à 100 % du coût de l’opération.

Le coût total de l'opération comprend notamment, toutes taxes comprises : le prix du terrain, les frais d'assurance dommage-ouvrage, certaines taxes afférentes à la construction, les frais d'état des lieux obligatoires en cas d'acquisition d'un logement de plus 20 ans, le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation. Les frais d'instruction de dossier du prêt et les frais notariaux ne sont pas pris en compte.

Le PAS peut être complété par un apport personnel, un prêt à 0%, un prêt épargne logement (PEL), un prêt à taux fixe inférieur ou égal à celui d'un prêt consenti en complément d'un compte épargne logement, un prêt d'un organisme collecteur du 1 % logement (Action Logement).

La durée du PAS est comprise entre 5 et 30 ans. Le contrat de prêt peut prévoir la possibilité de rallonger la durée jusqu'à 35 ans maximum ou de la réduire sans limite.

Avantages

– Le PAS ouvre droit à l'aide personnalisée au logement en cas d'acquisition d'un logement ou à l’allocation logement en cas de travaux d’amélioration ou d’économie d’énergie (sous réserve de remplir les conditions d’attribution de ces aides).

– Le taux du PAS varie selon les établissements de crédit, sans pouvoir dépasser un taux maximum réglementé.

– Les frais de dossier pour l'ouverture d'un PAS sont limités à 500 €. Il n'y a pas de frais supplémentaires en cas de prêt modulable.

– Une prise de sûreté réelle de premier rang (hypothèque ou privilège) est obligatoire dès lors que le montant du PAS est supérieur à 15.000 € ; l'inscription hypothécaire est exonérée de taxe de publicité foncière.

– Les émoluments du notaire sur le contrat de prêt sont réduits.

logo attention Dans certains cas limités, l'allocation logement pouvant être plus élevée que l'aide personnalisée au logement (APL), il peut être préférable de souscrire un prêt bancaire plutôt qu'un PAS.

 

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C. Le Prêt Action logement (anciennement 1%)

Conditions à remplir par l’emprunteur

L'emprunteur doit être salarié (ou retraité depuis moins de 5 ans) d'une entreprise privée non agricole employant 10 salariés au moins.

Il doit être soit primo accédant (c'est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale …..) soit en mobilité professionnelle (auquel cas il n’est pas nécessairement primo accédant. En outre, un prêt Accession pour l’acquisition d’un logement existant sans travaux peut aussi être accordé à un emprunteur pour acquérir le logement dont il est locataire y compris un logement HLM, ou lever l’option d’achat d’un contrat de location accession, ou acquérir un logement non encore occupé achevé depuis moins de 5 ans.

Le prêt « Accession » pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf ou l’acquisition d’un logement ancien avec obligations d’effectuer des travaux peut être accordé quelles que soient les ressources de l’emprunteur.

 

logo attention En revanche s’il s’agit d’un prêt « Accession » pour l’acquisition d’un logement ancien sans travaux destiné à financer une première accession, les ressources de l’emprunteur doivent être inférieures aux plafonds ouvrant droit à un prêt d’accession sociale (PAS).

 

Le logement doit être occupé à titre de résidence principale

Conditions tenant au logement

Un prêt « Accession » peut être accordé par un organisme collecteur 1% logement (Action logement) pour la construction ou l’acquisition d’un logement.

Il peut s’agir d’un logement :

Neuf (acquisition ou construction y compris l’achat du terrain pour la construction)
Ancien : ayant plus de 20 ans avec obligation d'effectuer des travaux de mises aux normes (arrêté du 30.12.1987 : annexes I,II,III) représentant au moins 20 % du prix de revient final de l’opération. L’aide est versée au plus tard dans les 24 mois à compter du dépôt de demande de prêt. Les travaux doivent être réalisés au plus tard dans les 24 mois suivant l’acquisition.
Ancien sans obligation de travaux. Le prêt est alors mis en place au plus tard 3 mois après l’acquisition.

Le logement doit être construit ou acquis sur le territoire métropolitain ou dans un département d’outre mer.
Il doit respecter les conditions de performances énergétiques de la réglementation thermique 2005 (RT 2005) sauf s’il s’agit de l’acquisition d’un logement ancien sans travaux : dans ce dernier cas, il suffit qu’il respecte les caractéristiques du niveau D du diagnostic de performance énergétique établi lors de la vente du logement.

Caractéristiques du prêt

Le prêt « Accession » doit être déterminant pour la réalisation de l’opération.

Montant du prêt « Accession »

Il est accordé dans la limite d’un montant maximum : 30 % du coût total de l’opération, dans une fourchette comprise :

en zone A  : entre 15 000 et 25 000€
en zone B1 : entre 15 000 et 20 000€
en zone B2 : entre 7 000 et 15 000 €

en zone C : entre 7 000 et 10 000 €

Ces montants maxima peuvent être majorés à hauteur de 16 000€, dans la limite de 50 % des travaux spécifiques d’accessibilité ( arrêté du 30.12.1987 : annexe III B) et du respect des plafonds réglementaires.
Le montant du prêt « Accession » ne peut excéder la différence entre le coût total de l’opération et la somme des autres concours financiers obtenus.

Taux d'intérêt nominal annuel : de 1.75% pour 2011

Durée

Libre dans la limite d’un maximum de 20 ans

Les démarches

Le salarié dépose sa demande de prêt auprès de son employeur. S’il s’agit d’un logement neuf, ou ancien dans lequel des travaux doivent être effectués, la demande d’octroi de prêt en cas de mobilité professionnelle, doit être présentée dans les 24 mois à compter du changement de lieu de travail entrainant un changement de domicile.

Le prêt « Accession » d’Action Logement n’est pas accordé automatiquement. L’emprunteur doit s’adresser à l’organisme collecteur auprès duquel son entreprise verse sa participation à l’effort de construction ou à l’organisme collecteur le plus proche (CIL/CCI).

 

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2. Les aides

L’aide personnalisée au logement (APL) ou allocation-logement (AL) peuvent être octroyées à l’accédant pour lui permettre d’alléger ses charges de remboursement. Elle est versée après l’entrée dans les lieux, par la caisse d'allocations familiales ou de mutualité sociale agricole. Elle n'est pas automatiquement accordée pendant toute la durée du prêt, son montant peut être révisé à la hausse ou la baisse.

 

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Mentions légales

 

ADIL du Val-de-Marne
48 avenue Pierre Brossolette
94000 Créteil
0820 16 94 94
(0,09 euros/min)